Předčasné splacení úvěru v praxi
| 26.8.2024 | Valerie Koubová, zpráva: Swiss Life Select | foto: Pixabay | |
 Už jen pár dní zbývá do očekávané změny podmínek pro předčasné splacení úvěru. Jaké změny nastanou a jak to bude vypadat v praxi?
Od září banky a stavební spořitelny mohou nově zpoplatňovat předčasné splacení úvěru na základě schválené změny zákona. Mohou tak naúčtovat 0,25 procenta z nesplacené jistiny za každý rok do konce fixace, a to až do celkové výše 1 %.
„Jak už to ale v České republice bývá, novela zákona ve finále neprospěje ani klientovi, ani bankám, pro které byla tvořena a banky jsou si toho velmi dobře vědomy. Konstrukce výpočtu poplatku, která přináší tzv. referenční úrok, ochrání banky jen v případě prudkého snížení úrokových sazeb u hypoték. Pokud bude snižování sazeb pomalé, může se jednoduše stát, že klient při předčasném splacení nezaplatí ani oněch 1 000 Kč poplatku za nezbytné administrativní náklady. Tato situace povede k tomu - a uvidíme to již dnes v praxi -, že banky nebudou snižovat úrokové sazby na hypotékách tak rychle, jak by mohly, a budou si stále tvořit rezervy proti předčasnému splacení. Na to banky interně používají koeficienty předčasného splacení, tedy nic jiného než to, že k ceně hypotéky dají rizikovou přirážku za předčasné splacení. Ve finále tedy nezíská ani klient, ani banka,“ upozorňuje Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.
Zákonná formulace
Podle zákona §117a odstavce 1 se pro účely náhrady nákladů za předčasné splacení podle §117a odstavce 2 u spotřebitelského úvěru na bydlení podle §2 odstavce 2 písm. b) nebo c) věřiteli, který je oprávněn poskytovat spotřebitelský úvěr na bydlení, se rozumí:
a) účelně vynaloženými náklady (ÚVN) vzniklými věřiteli v souvislosti s předčasným splacením částka odpovídající kladnému součtu nezbytných administrativních nákladů na předčasné splacení, jejichž výše nesmí přesáhnout částku 1 000 Kč, a úrokového rozdílu,
b) úrokovým rozdílem rozdíl mezi smluvním úrokem a referenčním úrokem, ...
Referenčním úrokem je částka úroku, kterou by klient zaplatil do konce fixačního období, ale se sazbou stanovenou ČNB, nazvanou „průměr zápůjčních úrokových sazeb“.
„Tento nově zavedený a zveřejňovaný parametr, který je tvořen průměrem zápůjčních úrokových sazeb u spotřebitelských úvěrů na bydlení sjednaných v období tří po sobě jdoucích kalendářních měsíců, vypočítá Česká národní banka pro spotřebitelské úvěry na bydlení členěné do skupin podle srovnatelné délky období, pro které je sjednána pevná zápůjční úroková sazba, a podle toho, zda jde o spotřebitelský úvěr na bydlení zajištěný nemovitostí, nebo ne ,“ uvádí Jiří Sýkora, hypoteční analytik Swiss Life Select.
Poplatek v praxi
Klient s hypotékou sjednanou v červnu letošního roku se splatností 25 let a sazbou 5,23 % (nabídková sazba Swiss Life Hypoindexu za 6/24), na které nyní zbývá doplatit 1 milion korun a byla podepsána s tříletým fixem, žádá o předčasné splacení. Referenční úrok ČNB je 5,14 %.
- Smluvní úrok: 143 508 Kč
- Referenční úrok: 140 980 Kč
Rozdíl těchto sazeb je tedy 2 528 Kč. Podle zákona by poplatek za předčasné splacení takovéto hypotéky činil, při použití maximálního možného administrativního poplatku, 3 528 Kč.
„Je sice vidět, že změna výpočtu ÚVN nemusí mít na vlastníky hypoték tak zdrcující dopad, jak se mnohdy uvádělo, na druhou stranu se ukazuje, že situace okolo hypotečních úvěrů není vůbec jednoduchá, a proto se vždy vyplatí obracet se na svého finančního konzultanta, který se v této problematice vyzná. Ten vám bude určitě nápomocen jak se sjednáním nové hypotéky, tak i při její další správě. Se změnou zákona je totiž důležitý například i správný výběr doby fixace, který má vliv na to, jak dlouho a jak vysokou sazbu budete platit, ale i na to, jak velký poplatek v případě předčasného splacení zaplatíte,“ uzavírá Jiří Sýkora, hypoteční analytik Swiss Life Select.
Kdy lze úvěr bezplatně splatit - na konci fixace nebo do 3 měsíců od oznámení nové výše úrokové sazby (banku je nutné informovat alespoň 2 měsíce dopředu)
- v tíživé životní situaci
- při rozvodu a vypořádání společného jmění manželů
- prodej nemovitosti, jíž se úvěr týká, pokud od uzavření smlouvy o úvěru uběhlo alespoň 24 měsíců
- jednou ročně, měsíc před výročím smlouvy, splatit lze jednorázově až čtvrtinu zbývajícího dluhu
- při plnění z pojištění určeného k zajištění splácení úvěru
Jaká je současná nabídka hypotečních úvěrů na českém trhu?
Následující tabulka uvádí současnou nabídku/srovnání hypotečních úvěrů u vybraných bank na českém trhu na základě modelového příkladu za těchto podmínek: nově sjednaný (nerefinancovaný) účelový hypoteční úvěr (koupě nemovitosti) ve výši 3 mil. Kč, při minimální úrokové sazbě do 80 % LTV s fixací na 5 let a splatností 30 let. Banky jsou seřazeny abecedně.
| Banka | Červen 2024* | Červenec 2024** | Srpen 2024*** | | Úroková sazba v p.a. | Měsíční splátka úvěru | Úroková sazba v p.a. | Měsíční splátka úvěru | Úroková sazba v p.a. | Měsíční splátka úvěru | | Air Bank | 5,19 % | 16 452 Kč | 5,19 % | 16 452 Kč | 5,19 % | 16 452 Kč | | Česká spořitelna | 5,09 % | 16 408 Kč | 5,19 % | 16 595 Kč | 5,09 % | 16 408 Kč | | ČSOB / Hypoteční banka | 5,99 % | 17 967 Kč | 6,14% | 18 257 Kč | 6,14% | 18 257 Kč | | Fio banka | 4,68 % | 15 523Kč | 4,68 % | 15 523Kč | 4,68 % | 15 523Kč | | Komerční banka | 5,29 % | 16 622 Kč | 5,39 % | 16 809 Kč | 5,39 % | 16 809 Kč | | mBank | 6,04 % | 18 064 Kč | 6,04 % | 18 064 Kč | 6,04 % | 18 064 Kč | MONETA Money Bank
| 4,89 % | 15 904 Kč | 4,44 % | 15 094 Kč | 4,19 % | 14 653 Kč | | Raiffeisenbank | 5,29 % | 16 641 Kč | 5,29 % | 16 641 Kč | 5,29 % | 16 641 Kč | | UniCredit Bank | 5,49 % | 17 015 Kč | 5,49 %3 | 17 015 Kč | 5,49 % | 17 015 Kč | Zdroj: webové kalkulačky bank k datu k 9.6.2024*, k 14.7.2024** a k 8.8.2024***
Pozn.: Uvedené úrokové sazby jsou podmíněné sjednáním pojištění schopnosti splácet, a to s výjimkou mBank a Raiffeisenbank, které úrokové sazby sjednáním tohoto pojištění nepodmiňují.
| Žebříček hypotečních úvěrů | 
| | Kalkulačka hypotečních úvěrů | | | Sjednání hypotečního úvěru | |
všechny články | |
Dále v rubrice
Aktuální data z hypotečního trhu
Pokles sazeb hypotečních úvěrů a zvýšení průměrné hypotéky na 4 mil. Kč. Co vše přinesl nový ČBA Hypomonitor? Aktuální informace a srovnání hypotečních úvěrů naleznete v našem článku...
|
Umělá inteligence v bankovnictví: co už umí dnes a jaká bude v budoucnu?
V době, kdy digitální bankovnictví nabírá na síle, stává se umělá inteligence v bankovnictví klíčovým nástrojem pro finanční instituce po celém světě. Technologie, které stojí za chatboty, analytickými systémy nebo automatizovanými procesy, mění dosavadní...
|
Denní zprávy
Zajímá vás svět finančních produktů a služeb, ale i ekonomická témata? Každý všední den pro vás připravíme přehled těch nejzajímavějších informací a novinek z finančního trhu za den předchozí. Sledujte naše...
|
Velké srovnání termínovaných vkladů
Úrokové sazby se u termínovaných vkladů dál snižují. Aktuálně nejvýhodnější sazbu nabízí Air Bank u tříměsíčního vkladu. Jaké banky upravily své sazby a které termínované vklady jsou nejvýhodnější...
|
všechny články v rubrice
|