Smysl poplatku za předčasné splacení úvěru
| 4.8.2023 | Valerie Koubová, zpráva Gepard Finance | foto: Pixabay | |
 Má smysl navrhovaný poplatek za splacení hypotéky během její fixace? Jak se k tomuto tématu staví odborník z Gepard Finance se dozvíte v našem článku.
Navrhovaná novela zákona o spotřebitelském úvěru má zavést dva nové limity, které by měly omezit výši náhrady za předčasné splacení úvěru. V určitých případech by si tak banky mohly naúčtovat poměrně vysoké poplatky za předčasné splacení hypotéky v průběhu fixace. Návrh zákona má za cíl především předejít hypoteční turistice, která by ve výsledku úvěry na bydlení naopak mohla prodražit.
Účelně vynaložené náklady
V roce 2016 bylo legislativně stanoveno, že v případě předčasného splacení spotřebitelského úvěru má věřitel právo na tzv. účelně vynaložené náklady vzniklé v této situaci. Co se pod tímto pojmem skrývá nebylo dlouho zcela jasné a jednotlivé banky k tomu měly různé postoje.
„Až výklad České národní banky dal jasné vodítko a účelně vynaložené náklady prakticky zredukoval řádově na stokoruny,“ připomíná David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance. „Přestože výklad centrální banky je správný, z podkladů, které doprovázely schvalování aktuálně platného znění zákona o spotřebitelském úvěru, je zřejmé, že zákon byl v tomto ohledu zamýšlen jinak,“ dodává David Eim, který je přesvědčen o tom, že nedávno schválený návrh novely se pouze snaží napravit to, co mělo být od začátku ošetřeno a bylo skutečným záměrem zákonodárců.
Návrh novely
V novele zákona nadále zůstává právo banky na úhradu účelně vynaložených nákladů. Dochází však k upřesnění, jaké účelně vynaložené náklady lze zahrnout. Mimo administrativní náklady, které mohou být v maximální výši 1 000 Kč, si tak banka bude moci naúčtovat tzv. úrokový rozdíl. Jedná se o rozdíl mezi tzv. smluvním úrokem (úrok, který by klient hradil do konce fixace) a tzv. referenční úrok. Referenční úrok je stanoven referenční sazbou určenou ČNB.
„V praxi by to znamenalo, že pokud budou sazby na trhu vyšší než sazba klienta u jeho hypotéky, zaplatí při předčasné splátce pouze administrativní náklady. Rozdíl mezi smluvním a referenčním úrokem totiž bude záporný, a tedy se neuplatní. Kladný bude úrokový rozdíl v případě, že sazby na trhu budou nižší. Maximálně však lze uplatnit účelně vynaložené náklady do výše 2 % z objemu mimořádné splátky,“ vysvětluje David Eim.
I přestože dle návrhu novely zákona mohou účelně vynaložené náklady být ve výši desetitisíců korun, v některých případech se i tak může refinancování hypotéky v průběhu fixace vyplatit.
Rozšíření případů doplacení úvěru na konci fixace
Hypotéku nadále bude možné doplatit na konci fixace bez poplatků. Novela zákona rozšiřuje okruh o případy vypořádání společného jmění manželů při rozvodu a prodej nemovitosti po dvou letech od její koupě.
Úvěry s fixovanou sazbou dávají klientovi jistotu budoucí výše splátky. „Hypotéky, které lze zdarma splatit kdykoliv, samozřejmě existují. Jsou to právě ty s variabilní sazbou. Využívají se ale málo, protože i když klient může při poklesu sazeb ušetřit, málokdo je schopen akceptovat riziko, že s jejich růstem mu ihned poroste i splátka hypotéky,“ říká David Eim a dodává, že stav, kdy by každý mohl refinancovat hypotéku kdykoliv se mu zachce, by prakticky byl velmi podobný hypotékám s variabilní sazbou. Ovšem s tím rozdílem, že klient by byl fixací jištěn proti růstu sazeb, současně by však mohl kdykoliv přejít na nižší sazbu.
„Garantovat klientovi neměnnou sazbu na dané období fixace představuje pro banku určité náklady na zajištění potřebných finančních prostředků. Pokud klient takový úvěr při poklesu sazeb doplatí, banka sice může vrácené peníze, ze kterých neinkasovala úrok, opět půjčit. Vzhledem k poklesu sazeb ale logicky s nižším úrokem, a tedy se ztrátou“, vysvětluje David Eim. „Riziko, že klienti mohou během fixace kdykoliv odejít se tak nutně musí promítnou v cenotvorbě - banky se nějak musí zajistit proti těmto ztrátám. To může znamenat vyšší úrokové sazby - zejména u delších fixací - i větší preferenci hypoték s variabilními sazbami, kde nejsou klienti nijak jištění proti úvěrovému riziku“ dodává David Eim.
Pokud bude novela zákona o spotřebitelském úvěru schválena parlamentem, nové podmínky by měly začít platit od 1. ledna 2024 a vztahovat by se měla na všechny úvěry na bydlení včetně již dříve sjednaných.
„V tuto chvíli máme za sebou již delší růst úrokových sazeb, takže zatím nebyl prostor, aby se naplno projevily negativní důsledky aktuálně platné legislativy. Pokud ale dojde k situaci, že bude hodně hypoték za vysoké sazby - a takové hypoteční portfolio se aktuálně rozrůstá - a potom nastane pokles, rozjede se vlna refinancování, na kterou budou banky muset reagovat“, uzavírá David Eim.
Na toto téma jsme již psali zde >>>
Jaká je současná nabídka hypotečních úvěrů na českém trhu?
Následující tabulka uvádí současnou nabídku/srovnání hypotečních úvěrů u vybraných bank na českém trhu na základě modelového příkladu za těchto podmínek: nově sjednaný (nerefinancovaný) účelový hypoteční úvěr (koupě nemovitosti) ve výši 3 mil. Kč, při minimální úrokové sazbě do 80 % LTV s fixací na 5 let a splatností 30 let. Banky jsou seřazeny od nejnižší po nejvyšší měsíční splátku úvěru.
| Banka | Úroková sazba v p.a. | Měsíční splátka úvěru | | MONETA Money Bank | 5,29 % | 16 641 Kč | | Fio banka | 5,38 % | 16 808 Kč | | UniCredit Bank | 5,39 % | 16 827 Kč | | Air Bank | 5,69 % | 17 431 Kč | | Česká spořitelna | 5,84 % | 17 844 Kč | | Banka CREDITAS | 5,89 % | 17 775 Kč | Komerční banka
| 5,99 % | 17 986 Kč | | Raiffeisenbank | 6,09 % | 18 160 Kč | | ČSOB / Hypoteční banka | 6,09 % | 18 160 Kč | | mBank | 7,64 % | 21 265 Kč | Zdroj: webové kalkulačky bank k datu 28. 7. 2023
Pozn.: Uvedené úrokové sazby jsou podmíněné sjednáním pojištění schopnosti splácet, a to s výjimkou Banky CREDITAS, mBank a Raiffeisenbank, které úrokové sazby sjednáním tohoto pojištění nepodmiňují.
Máte sjednanou hypotéku? Vyjádřete pomocí smajlíků vaši spokojenost či nespokojenost právě s vaší hypotéku. Hodnotit můžete ZDE.
|
všechny články | |
Dále v rubrice
V říjnu ceny povinného ručení vzrostly
Náklady na povinné ručení se v říjnu zvýšily. Aktuálně se náklady na pojištění typického vozidla pohybují přes 7 tisíc korun. Více nám napoví index povinného ručení...
|
Denní zprávy
Zajímá vás svět finančních produktů a služeb, ale i ekonomická témata? Každý všední den pro vás připravíme přehled těch nejzajímavějších informací a novinek z finančního trhu za den předchozí. Sledujte naše...
|
Ženy více investují
Ženy začínají více investovat, a to i přes své nižší platy. Co uvádějí data zveřejněná z interní statistiky platformy Investown? Více se dočtete v našem článku...
|
Češi a investice do nemovitostí v zahraničí: Co všechno nabízí Hypotéka bez hranic od ČSOB?
Zájem Čechů o koupi zahraničních nemovitostí v místech, kam jezdí na dovolenou, stále roste. Nejžádanější destinací zůstává Španělsko následované Itálií, Slovenskem, Chorvatskem, Rakouskem a Albánií. Vedle tradičních evropských lokalit se Češi ale poohlížejí...
|
všechny články v rubrice
|