Na co si dát pozor, když uvažujete o druhé hypotéce
| 12.6.2025 | Tomáš Smetana, zpráva Hyponamíru.cz | foto: Shutterstock | |
 Vlastníte už jednu nemovitost na hypotéku, ale zvažujete pořízení další? Druhá hypotéka může být cestou k investičnímu bytu, většímu domu nebo vyplacení spoluvlastníka. Její získání však není automatické – banky přísně posuzují bonitu, zajištění i účel. V článku vám poradíme, co vše druhá hypotéka obnáší a jak se na ni připravit.
Řada Čechů splácí jednu hypotéku, někteří si ale berou i druhou. Tu využívají například na nákup investiční nemovitosti, vyplacení spoluvlastnického podílu nebo rozšíření stávajícího bydlení. „Pokud jsou splněny podmínky, banky s poskytnutím druhé hypotéky nemívají problém. Klíčová je bonita žadatele, který musí být schopen splácet veškeré úvěry,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO Hyponamíru.cz.
Co znamená druh hypotéka a jaké jsou podmínky?
Když mluvíme o druhé hypotéce, obvykle tím myslíme jednu ze dvou situací. První nastává, když už jednu hypotéku splácíte a k ní si vezmete další. V takovém případě platíte současně dva úvěry, zajištěné dvěma nemovitostmi. Druhá varianta je, že původní hypotéku už máte splacenou a teprve poté si berete novou. V tomto článku se ale zaměříme především na první možnost, tedy na situaci, kdy splácíte dvě hypotéky současně.
Podmínky jsou podobné jako u první hypotéky. Banka posuzuje bonitu – tedy vaši schopnost splácet všechny úvěry podle příjmů, výdajů a závazků.
Důležitá je i úvěrová historie. Problémy se splácením v minulosti mohou žádost zkomplikovat. Počítejte s nutností vlastních prostředků – většinou aspoň 20 % z ceny nemovitosti. Banka sleduje poměr LTV (výše úvěru vs. hodnota zajištění). Je také nutné ručit nemovitostí – buď tou kupovanou, nebo jinou vhodnou.
Druhou hypotéku lze získat i bez úspor, pokud bance nabídnete do zástavy jinou nemovitost (např. vlastní byt, dům rodičů. Možná je i kombinace s úvěrem ze stavebního spoření – ten má obvykle výhodnější podmínky a nevyžaduje zajištění.
💡 Modelový příklad: Druhá hypotéka na investiční byt
Rodina již splácí první hypotéku na vlastní bydlení a nyní zvažuje koupi investičního bytu za 3,5 milionu Kč. Využívá možnost druhé hypotéky do 80 % LTV, tedy si půjčuje 2,8 milionu Kč. Úroková sazba činí 4,65 % p.a. a splatnost je nastavena na 25 let. Měsíční splátka druhé hypotéky vychází přibližně na 15 800 Kč.
Tato částka je čistě orientační a nezahrnuje pojištění nemovitosti ani poplatky. Pokud by klient měl i první hypotéku s obdobnou splátkou, musí jeho domácnost zvládnout celkové měsíční zatížení přes 30 tisíc korun. Z tohoto důvodu banky velmi důkladně prověřují bonitu a stabilitu příjmů. |
Hypotéka na výstavbu
Druhá hypotéka může pokrýt stavbu na pozemku, který jste už koupili na úvěr. Musí jít ale o stejnou banku, která drží zástavu. Místo nové hypotéky lze také žádat o navýšení té původní. Vzniká ale nový úvěr s novými podmínkami, často i refinancovaný.
Úroková sazba
„Sazby hypoték se liší podle doby sjednání, inflace, politiky ČNB i nabídky bank. První a druhá hypotéka tak často mají jiné podmínky. Výsledná sazba závisí na trhu, typu úvěru a vaší bonitě,“ říká Miroslav Majer z hyponamiru.cz.
Refinancování hypotéky
Pokud můžete získat výhodnější podmínky, lze hypotéku převést k jiné bance. Nejvhodnější je řešit refinancování na konci fixace, kdy vám banka nesmí účtovat sankční poplatky. Je možné refinancování dvou hypoték najednou? Ano, pokud mají podobný termín fixace a banka to umožní, můžete obě hypotéky refinancovat současně. V některých případech je možné je i sloučit do jednoho úvěru. Výsledkem může být jednotná sazba, jednodušší správa i nižší náklady.
Nejčastější chyby při druhé hypotéce
Mezi nejčastější chyby při sjednávání druhé hypotéky patří přecenění vlastní finanční situace, rychlé přijetí první nabídky a opomenutí možného růstu splátek. Mnoho žadatelů si neuvědomuje, jak výrazně může druhý úvěr zatížit rodinný rozpočet. Často se spokojí s první nabídkou, aniž by pečlivě porovnali úrokové sazby, poplatky či podmínky u různých bank. Třetím rizikem jsou vyšší splátky, které mohou nastat po skončení doby fixace. Bez dostatečné finanční rezervy může taková situace vést k vážným finančním problémům.
Na co si dát pozor?
- Ověřte si, zda zvládnete splácet oba úvěry i po fixaci
- Zvažte pojištění schopnosti splácet
- Nespoléhejte jen na výnos z pronájmu
- Mějte finanční rezervu minimálně na 3–6 měsíců splátek
- Srovnejte nabídky více bank – podmínky se výrazně liší
Kdy má druhá hypotéka smysl?
Druhá hypotéka je dnes běžným řešením, zejména u lidí, kteří chtějí investovat do nemovitostí. Dobře nastavená druhá hypotéka může pomoci k finanční nezávislosti. Důležité je ale mít realistický plán, porovnat možnosti a poradit se s odborníkem.
Jaká je současná nabídka hypotečních úvěrů na českém trhu?
Následující tabulka uvádí současnou nabídku/srovnání hypotečních úvěrů u vybraných bank na českém trhu na základě modelového příkladu za těchto podmínek: nově sjednaný (nerefinancovaný) účelový hypoteční úvěr (koupě nemovitosti) ve výši 3,5 mil. Kč, při minimální úrokové sazbě do 80 % LTV s fixací na 3 roky a splatností 30 let. Banky jsou seřazeny abecedně.
| Banka | Duben 2025* | Květen 2025** | Červen 2025*** | | Úroková sazba v p.a. | Měsíční splátka úvěru | Úroková sazba v p.a. | Měsíční splátka úvěru | Úroková sazba v p.a. | Měsíční splátka úvěru | | Air Bank | 4,49 % | 17 713 Kč | 4,49 % | 17 713 Kč | 4,49 % | 17 713 Kč | | Česká spořitelna | 4,69 % | 18 277 Kč | 4,69 % | 18 277 Kč | 4,59 % | 18 063 Kč | | ČSOB /ČSOB Hypoteční banka | 5,04 % | 18 874 Kč | 5,04 % | 18 874 Kč | 5,04 % | 18 874 Kč | | Fio banka | 4,28 % | 17 279 Kč | 4,18 % | 17 075 Kč | 4,18 % | 17 075 Kč | | Komerční banka | 4,69 % | 18 131 Kč | 4,69 % | 18 132 Kč | 4,69 % | 18 132 Kč | | mBank | 4,99 % | 18 767 Kč | 4,99 % | 18 767 Kč | 4,79 % | 18 342 Kč | MONETA Money Bank
| 3,99 % | 16 689 Kč | 3,99 % | 16 689 Kč | 3,99 % | 16 689 Kč | | Partners Banka | 4,59 % | 17 926 Kč | 4,39 % | 17 506 Kč | 4,39 % | 17 506 Kč | | Raiffeisenbank | 4,59 % | 17 922 Kč | 4,59 % | 17 922 Kč | 4,49 % | 17 714 Kč | | UniCredit Bank | 4,49 % | 17 713 Kč | 4,49 % | 17 713 Kč | 4,39 % | 17 506 Kč | Zdroj: webové kalkulačky bank k datu k 25.4.2025*, 21.5.2025** a 9.6.2025***
| Žebříček hypotečních úvěrů | 
| | Kalkulačka hypotečních úvěrů | | | Sjednání hypotečního úvěru | |
všechny články | |
Dále v rubrice
Banky snižují úrokové sazby. Je správný čas na hypotéku?
Banky začaly od června snižovat úrokové sazby u svých hypoték. Vyplatí se tedy nyní hypotéku sjednat? A jak se aktuální vývoj promítá do měsíčních splátek? Přinášíme vám srovnání současných nabídek hypotečních úvěrů na českém trhu...
|
Nebankovní půjčky v Česku: Proč o ně mají lidé zájem?
Regulovaný nebankovní trh v České republice, který se řídí současnou legislativou, dokáže dobře zajistit financování určité části společnosti. Nebankovní úvěry představují bezpečnou alternativu pro lidi, kteří potřebují rychle vyřešit nenadálý výdaj. Tito zákazníci jsou pro...
|
Banky rozšiřují nabídku odměn i pro děti, co jim nabízejí?
Banky se snaží zaujmout jak nové, tak stávající klienty prostřednictvím finančních odměn, slev i různých soutěží. Některé banky obracejí svou pozornost stále častěji na nejmladší klienty. Dětem nabízejí bonusy za založení účtu a zapojují je do speciálních soutěží...
|
Produktové novinky bank v květnu aneb co nového pro nás banky připravily?
Přinášíme vám pravidelnou informaci o tom, jaké produktové změny a inovace banky a pojišťovny provedly za uplynulý měsíc. Novinky v průběhu května letošního roku oznámily Air Bank, banka CREDITAS Česká spořitelna, ČSOB, Fio banka...
|
všechny články v rubrice
|