Jak financovat investiční nemovitost?
| 13.2.2025 | Veronika Křivská, zpráva Hyponamíru.cz | foto: Finparada.cz | |
 Investování do nemovitostí je mezi Čechy stále populárnější. Rostoucí ceny bydlení a obavy z inflace vedou mnoho lidí k úvahám o koupi bytu či domu jako investice. Řada investorů však nemá dostatek vlastního kapitálu, a proto volí financování hypotékou. Co zvážit při financování investiční nemovitosti a jak banky posuzují příjmy z nájmu?
Investiční nemovitost je nemovitost pořízená s cílem generovat zisk, a to jak prostřednictvím pravidelného příjmu z pronájmu, tak díky růstu její tržní hodnoty.
Jako investiční nemovitost si lidé nejčastěji pořizují byty. Vyhledávané jsou především menší byty v atraktivních lokalitách, jako je Praha nebo Brno, kde je vysoká poptávka po nájmech a byty se snadno obsazují. Z investičního hlediska však mohou být zajímavé i další typy nemovitostí, například pozemky, garáže nebo rodinné domy.
Možnosti financování investiční nemovitosti
Kdo uvažuje o nemovitosti na investici, obvykle se zajímá i o to, jak financovat investiční nemovitost. Nabízí se tři způsoby, a to klasickou hypotékou, americkou hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření. Existují i další možnosti, jak pořídit investiční byt, které však vyžadují individuální přístup a konzultaci se specialistou.
Klasická hypotéka je nejčastější variantou pro ty, kteří splňují podmínky banky a mají dostatečné příjmy. Banka nezkoumá, zda bude nemovitost využita k bydlení nebo jako investice, termín „hypotéka na investiční nemovitost“ je tedy spíše marketingovým označením.
Americká hypotéka je vhodná pro ty, kteří již vlastní nemovitost a mohou ji použít jako zástavu. Jde o neúčelový úvěr, což znamená, že peníze lze využít nejen na koupi nemovitosti, ale i na jiné investice. Nevýhodou je vyšší úroková sazba oproti klasické hypotéce.
Pokud investor potřebuje menší částku, může využít úvěr ze stavebního spoření, který mívá kratší splatnost a méně přísné podmínky.
„Hypotéku lze využít nejen k pořízení nemovitosti pro vlastní bydlení, ale také jako investici. Záleží na situaci, zda investor zvolí klasickou, nebo americkou hypotéku. Při posuzování žádosti banky hodnotí hlavní příjmy žadatele a také mohou za určitých podmínek akceptovat příjmy z pronájmu,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Aktuální žebříček hypotečních úvěrů na Fiparádě.cz
| Pořadí | Banka | Produkt | | 1. | MONETA Money Bank | Hypotéka | | 2. | Fio banka | Fio hypotéka | | 3. | Air Bank | Hypotéka
| | 4. | Raiffeisenbank | Hypotéka na bydlení | | 5. | Česká spořitelna
| Hypotéka pro budoucnost
| Zdroj: Finparáda.cz
Podmínky hypotéky na investiční nemovitost
Banky při poskytování hypotečních úvěrů dodržují pravidla České národní banky. Klíčovým kritériem je LTV (loan to value), které určuje maximální výši úvěru v poměru k hodnotě nemovitosti. Standardně banky financují až 80 % hodnoty nemovitosti u žadatelů starších 36 let, zatímco u mladších může úvěr pokrýt až 90 %.
Důležité je také posouzení schopnosti žadatele splácet úvěr. Banky zohledňují nejen výši jeho příjmů, ale i celkové finanční závazky a úvěrovou historii.
Jaké příjmy banky akceptují?
Banky rozdělují příjmy do dvou skupin: hlavní a vedlejší.
Hlavní příjmy zahrnují příjmy ze zaměstnání a podnikání. Banky preferují pracovní smlouvy na dobu neurčitou, u OSVČ se hodnotí daňová přiznání za poslední roky. U dohod o pracovní činnosti či provedení práce je důležitá dlouhodobost a pravidelnost. Banky mohou akceptovat pouze příjmy, ze kterých je odváděno pojištění a daně.
Mezi vedlejší příjmy, ke kterým mohou banky přihlížet, patří příjmy z pronájmu, pokud jsou uvedeny v daňovém přiznání, a některé státní příspěvky, jako je rodičovský příspěvek nebo výživné. Banky je však často nezapočítávají v plné výši.
Jak banky posuzují příjmy z pronájmu
Banky mohou při posuzování žádosti o hypotéku zohlednit příjmy z pronájmu, přičemž každá instituce k tomu přistupuje odlišně. Obvykle započítávají pouze 40 – 70 % z nájemného, přičemž konkrétní procento závisí na stabilitě nájmu a délce nájemní smlouvy.
- Dlouhodobé pronájmy (12 a více měsíců): Banky akceptují větší část příjmů, obvykle kolem 60–70 %.
- Krátkodobé pronájmy (např. Airbnb): Většina bank je nebere v úvahu kvůli jejich nestabilitě.
Čím stabilnější a lépe doložený příjem z pronájmu, tím větší šance, že jej banka zohlední při hodnocení bonity.
„Budoucí příjmy z pronájmu a hypotéka jsou častým tématem investorů. Řada majitelů investičních nemovitostí počítá s tím, že splátky hypotéky pokryjí z příjmů z pronájmu. Banky však k budoucím příjmům z nájmu nepřihlížejí, protože nemají možnost posoudit jejich stabilitu. Při schvalování hypotéky proto hodnotí pouze doložitelné a dlouhodobě udržitelné příjmy žadatele,“ vysvětluje Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.
Rizika spojená s investičními nemovitostmi
Investování do nemovitostí má svá rizika, která je nutné zvážit předem:
- Tržní riziko – Hodnota nemovitosti se může měnit podle ekonomické situace.
- Neobsazenost – Pokud nemovitost zůstane prázdná, nepřináší příjem, ale náklady (např. platby za energie, správu nemovitosti, daně apod.).
- Neplatiči – Vymáhání dluhů od neplatících nájemníků bývá časově i finančně náročné.
- Náklady na údržbu – Starší nemovitosti mohou vyžadovat vysoké investice.
- Legislativní změny – Daňové úpravy či regulace nájemného mohou ovlivnit výnosnost.
Investor by měl mít dostatečnou finanční rezervu na pokrytí nečekaných výdajů nebo výpadku nájemného.
Dokumenty potvrzující příjmy z pronájmu
Pokud chce žadatel o hypotéku zahrnout do svých příjmů také příjmy z pronájmu, musí bance doložit odpovídající dokumenty. Mezi ně patří následující:
- Daňové přiznání: Banky obvykle vyžadují daňové přiznání za poslední rok, některé i za dva roky.
- Nájemní smlouva: Ideálně na dobu neurčitou nebo alespoň na jeden rok. Banka může požadovat smlouvu včetně informací o nájemníkovi a výši nájemného.
- Výpisy z účtu: Slouží k doložení pravidelných plateb nájemného. Některé banky mohou požadovat výpisy za posledních 3 – 6 měsíců.
Příjmy, ke kterým banky nepřihlížejí
Banky zpravidla neakceptují nepravidelné a jednorázové příjmy, jako jsou krátkodobé brigády, nárazové fakturace nebo jednorázové státní příspěvky.
Některé banky mohou částečně započítat rodičovský příspěvek či alimenty, ale ne vždy je berou jako plnohodnotný zdroj příjmů.
Vyhněte se zbytečným chybám
Investování do nemovitostí může být výnosné, ale klíčem k úspěchu je důkladná příprava. Důležité je vybrat správnou lokalitu, mít realistická očekávání a finanční rezervu na nečekané výdaje.
„Nezapomínejte na náklady na údržbu, zdanění příjmu z nájmu u hypotéky a výběr vhodného financování. Pokud se vyhnete nejčastějším chybám a důkladně analyzujete trh, investice do nemovitostí vám může zajistit stabilní a dlouhodobý výnos,“ říká Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.
Jak vybrat nejlepší banku pro investiční hypotéku?
Výběr nejlepší banky pro financování investiční nemovitosti závisí na individuálních podmínkách žadatele a nabídce trhu. Pro získání nejlepší hypotéky na investiční nemovitosti je proto klíčové porovnat úrokové sazby, délku fixace a související poplatky.
Správná volba banky může výrazně ovlivnit výnosnost investice a snížit celkové náklady na financování.
Jak získat hypotéku na investiční nemovitost
Pro úspěšné financování nemovitosti na pronájem je nejprve nutné určit potřebnou výši úvěru, která pokryje nejen kupní cenu, ale i případné rekonstrukce či další náklady. Následuje srovnání nabídek českých bank, protože každá má odlišné podmínky pro poskytování úvěrů.
„Bankovní hypotéky na investice do nemovitostí se liší zejména výší úrokové sazby, možnostmi fixace a podmínkami pro zohlednění příjmů z pronájmu. Pro nalezení nejvýhodnějšího řešení se vyplatí konzultovat možnosti s hypotečním specialistou, který pomůže s výběrem vhodného produktu a se zpracováním dokumentace,“ uzavírá Miroslav Majer.
| Žebříček hypotečních úvěrů | 
| | Kalkulačka hypotečních úvěrů | | | Sjednání hypotečního úvěru | |
všechny články | |
Dále v rubrice
Srovnání hypotečních úvěrů
Česká národní banka v minulém týdnu opět snížila úrokové sazby. Snižování sazeb dosud nemělo výraznější vliv na hypoteční trh. Jaká je aktuální nabídka bank v oblasti hypoték a dojde už konečně k poklesu sazeb...
|
Produktové novinky bank v lednu aneb co nového pro nás banky připravily?
Přinášíme vám pravidelnou informaci o tom, jaké produktové změny a inovace banky a pojišťovny provedly za uplynulý měsíc. Novinky v průběhu ledna letošního roku oznámily Air Bank, Banka CREDITAS, Conseq, Česká spořitelna, ČSOB...
|
Partners Banka spustila nabídku hypoték
Partners Banka spustila nabídku hypotečních úvěrů. Aktuálně už klientům nabízí nejen depozitní produkty, ale také retailové úvěrové produkty – hypoteční a spotřebitelské úvěry. Ovlivní nabídka Partners Banky žebříček hypoték...
|
Konsolidované výsledky Komerční banky
Komerční banka zveřejnila konsolidované výsledky za rok 2024 a hlásí rekordní růst počtu klientů, silnou ziskovost a přelomový rok v transformaci. Shrnutí výsledků najdete v článku...
|
všechny články v rubrice
|