Kdy se na vás může realitní kancelář neoprávněně obohatit? Na co si dát pozor?
| 29.9.2015 | Zdeněk Bubák, zpráva Vaše nároky.cz | |
 Přinášíme vám analýzu serveru Vaše nároky.cz, která se týká chování některých realitních kanceláří. Co vám hrozí? Jak se na vás může realitní kancelář neoprávněně obohatit? Na co si dát pozor při prodeji nebo nákupu nemovitosti přes realitní kancelář?
„Realitní kanceláře po klientech často požadují částky, na které jim vůbec nevznikl nárok. Postupně se v tomto směru vyvinula judikatura, která ovšem není ze strany mnoha společností respektována. Uvedené se týká především nezákonného účtování provizí či smluvních pokut nebo propadnutí rezervačního poplatku. K neoprávněnému obohacení ze strany realitních kanceláří může dojít jak u smlouvy o zprostředkování, tak i u rezervační smlouvy,“ komentuje problematiku Petr Novák, právník ze společnosti Vaše nároky.cz, která poškozeným pomáhá získat rezervační poplatky zpět.
Neoprávněné účtování provizí u zprostředkovatelských smluv
Smlouva o zprostředkování je uzavírána mezi realitní kanceláří a zájemcem. Zájemce zde může být kupující i prodávající, záleží na tom, kdo si služby realitní kanceláře objednal. V České republice častěji u prodeje nemovitostí dochází k uzavření zprostředkovatelské smlouvy mezi realitkou a osobou, která nemovitost prodává. Ve chvíli, kdy dojde k uzavření kupní smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím, vzniká realitní kanceláři nárok na smluvně dohodnutou provizi. V mnoha případech je však tato odměna vyžadována neoprávněně.
Realitní kancelář například nemůže zájemce ve smlouvě nutit, aby s vyhledanou osobou uzavřel kupní smlouvu. „Pokud by se zájemce rozhodl smlouvu neuzavřít nebo by mu v tom bránila nějaká překážka, nemůže po zájemci realitní kancelář požadovat smluvní pokutu. Stejně tak není možné požadovat smluvní pokutu, jestliže by zájemce odstoupil od smlouvy s realitní kanceláří,“ vysvětluje právník.
Nárok na provizi realitní kanceláři nevzniká ani v případě, že dojde k uzavření smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou bez účasti realitní kanceláře jako zprostředkovatele. Uzavřením zprostředkovatelské smlouvy s realitní kanceláří není klient zbaven možnosti uzavřít smlouvu s jinou osobou, než kterou obstará realitní kancelář. Toto budou případy, kdy si například prodávající sežene sám kupujícího, se kterým následně uzavře kupní smlouvu. Jelikož realitní kancelář nevyvinula žádnou činnost ke zprostředkování takové smlouvy, tak jí nemůže ani náležet žádná odměna. Je potřeba zdůraznit, že provedené zprostředkování musí vždy prokázat realitní kancelář. Ta by musela dokázat, že existovala přímá souvislost mezi uzavřením zájemcem požadované smlouvy, tedy například kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí, a činností realitní kanceláře. Podstata činnosti realitní kanceláře totiž spočívá v závazku provádět činnost, která má vést k uzavření určité smlouvy mezi klientem jako zájemcem a třetí osobou.
Srovnání hypoték najdete zde
Nový občanský zákoník počítá s modelem, že provize je splatná až dnem uzavření smlouvy mezi kupujícím a prodávajícím, nicméně realitka a zájemce si mohou sjednat, že provize je splatná již tzv. obstaráním příležitosti. „Je potřeba upozornit klienty realitních kanceláří, aby si toto pohlídali a ve smlouvě si sjednali, že nárok na provizi vznikne až uzavřením kupní smlouvy. Pokud se totiž ve zprostředkovatelské smlouvě vyskytuje slovní spojení obstarání příležitosti, je možné že realitní kancelář bude mít nárok na provizi i v případě, že pouze obstarala relevantní třetí osobu, aniž by k uzavření smlouvy mezi kupujícím a prodávajícím opravdu došlo,“ upozorňuje advokát Novák. V praxi by to například mohlo vypadat tak, že realitní makléř vyhledá pro majitele nemovitosti osobu, která má o koupi domu či bytu za stanovených cenových podmínek opravdový zájem, ale třeba kvůli vzájemným neshodám nebo nesympatiím k prodeji nedojde. Ve chvíli, kdy by zprostředkovatelská smlouva obsahovala obstarání příležitosti, realitní kancelář by mohla mít na stanovenou provizi nárok.
Nekalým postupem realitních kanceláří je inkasování provize od kupujícího i prodávajícího. „Velice často se setkáváme s tím, že realitní kancelář vykonává činnost v podstatě pro dva klienty, tj. zájemce i třetí osobu. Nový občanský zákoník toto upravuje výslovně tak, že zprostředkovatel nemá nárok na provizi ani úhradu jakýchkoliv nákladů, pokud byl v rozporu se smlouvou činný také pro druhou stranu zprostředkovávané smlouvy,“ líčí situaci Petr Novák. Tento postup je tedy protiprávní a realitní kancelář je povinna jedné ze stran inkasovanou provizi vrátit.
Neoprávněné ponechání si rezervačního poplatku nebo smluvní pokuty u rezervační smlouvy
Další kapitolou, kde se objevuje řada nároků vůči realitním kancelářím, jsou rezervační smlouvy. Je nutné tuto smlouvu odlišit od smlouvy o zprostředkování s tím, že je nelze zaměňovat. Rezervační smlouva slouží k rezervaci žádaného objektu, aby nedošlo k jeho prodeji jinému zájemci o koupi. Ujednání rezervační smlouvy týkající se rezervačního poplatku musí být vždy jasné a srozumitelné. Pokud smlouva neřeší právní osud rezervačního poplatku v případě, kdy dojde k uzavření kupní smlouvy, je taková smlouva neplatná a rezervační poplatek musí být vždy vrácen.
Často je v rezervačních smlouvách sjednáno propadnutí rezervačního poplatku, které se považuje za ujednání o smluvní pokutě. Realitní kancelář si často nesprávně poplatek ponechává ve chvíli, kdy kupující od uzavření kupní smlouvy odstoupí. „Toto jednání je však protiprávní a jde o bezdůvodné obohacení. Realitka totiž nemůže kupujícího k uzavření smlouvy s prodávajícím nutit,“ objasňuje právník. Rezervační poplatek realitní kanceláři může být započten pouze ve chvíli, kdy dojde k uzavření kupní smlouvy a kdy je započtení poplatku v rezervační smlouvě jasně stanoveno.
Konkrétní případ nevráceného realitního poplatku
V minulém roce se na společnost Vaše nároky.cz obrátil poškozený, který uzavřel s realitkou rezervační smlouvu za účelem koupi bytu. K realizaci koupě nedošlo, protože se kupujícímu nepodařilo zajistit financování, jelikož nakonec nedostal předem schválenou hypotéku. Ze smlouvy tudíž sešlo, realitka však kupujícímu nevrátila rezervační poplatek ve výši 44 770 Kč.
„Nárok klienta na vrácení rezervačního poplatku byl oprávněný. Klient sice v daném termínu neuzavřel kupní smlouvu z důvodu na své straně a podle rezervační smlouvy mělo vzniknout realitní kanceláři právo na smluvní pokutu, dle judikatury Nejvyššího soudu však uzavřením rezervační smlouvy mezi zájemcem o koupi a zprostředkovatelem nevzniká zájemci povinnost uzavřít kupní smlouvu,“ vysvětluje advokát, který poškozeného ve sporu zastupoval. Ujednání o smluvní pokutě je totiž v této situaci v rozporu se zákonem a tedy neplatné a realitní kancelář je povinna poplatek vrátit.
všechny články | |
Dále v rubrice
Vyplatí se platit nájem, nebo splácet hypotéku?
Řada rodin se rozhoduje mezi bydlením v nájmu a pořízením vlastního domova na hypotéku. Obě možnosti mají své výhody i nevýhody. Z pohledu budování majetku je vždy výhodnější pořízení vlastní nemovitosti na hypotéku. Při rozhodování mezi nájemním bydlením...
|
Jak financovat nemovitost bez hypotéky
Financování bydlení bez hypotečního úvěru. Možností je několik. Jaké to jsou a jaké mají klady a zápory?
|
Digitalizace bank - co si nově můžete sjednat online?
Banky svým klientům stále více nabízejí možnost sjednání produktů a služeb z pohodlí domova. Novinky v online sjednání představila Raiffeisenbank a ČSOB. Raiffeisenbank umožňuje od poloviny března právnickým osobám zakládat účty online a klienti ČSOB...
|
Odměna až 24 000 Kč nebo televize. Jaké jsou nové odměny bank?
UniCredit Bank nabízí až 24 000 Kč při sjednání nové půjčky. Air Bank spouští svět výhod Unity. Jaké výhody a odměny nabízejí banky v dubnu? Přehled slev a bonusů najdete v našem článku...
|
všechny články v rubrice
|