Máte hypotéku na stávající byt a chcete větší?
Položili jsme společně se serverem HyperBydlení.cz otázku českým bankám, jak by pomohly svému klientovi v situaci,
kdy bydlí ve svém
stávajícím bytě
pořízeném na hypotéku, kterou
stále splácí, a byt je mu
však již malý a chtěl by si pořídit
větší. Lze využít
stávající hypotéku,
navýšit ji a provést změnu
zajištění novým
větším bytem? Nebo jak jinak může banka klientovi
vyjít vstříc?
Standardním řešením této
situace u většiny bank by bylo splatit původní
hypotéku a nový byt si koupit na
další hypotéku. Na splacení
původní hypotéky by ale klient někde musel
získat peníze a to je problematické,
když má původní byt v zástavě banka.
Některé banky umožní převod hypotéky
původního bytu na nového majitele,
kterému klient byt prodává, a klient
by tak nemusel platit poplatek za předčasné
splacení hypotéky. Platil by jen poplatek za
poskytnutí nové hypotéky (toto např.
umožňuje AXA Bank, Hypoteční banka, Komerční
banka, mBank, UniCredit Bank).
Většina bank nabízí tzv.
refinancování hypoték, což
znamená, že poskytnou nový úvěr
(hypotéku), ze kterého se splatí
původní hypotéka a současně je možné
novou hypotéku čerpat ve větším objemu
a pořídit si tak byt větší (to
umožňuje např. ČSOB, Era / Poštovní
spořitelna, Equa bank). Při této
formě financování je vhodné si
dohodnout předem ve smlouvě předčasnou splátku
hypotéky, která se zrealizuje po prodeji
původního bytu, a to proto, aby klient neplatil
sankční poplatek za předčasné splacení
mimo výročí fixace úrokové
sazby.
Česká spořitelna jde ještě dále a
poskytne klientovi tzv. Překlenovací
financování na dva roky, při kterém
má klient čas jak na koupi nového bytu, tak na
prodej starého.
Zde jsou konkrétní odpovědi
jednotlivých bank:
AXA Bank
Převést hypotéku u AXA Bank ve smyslu změny
účelu bohužel nejde, na nový účel je
nutno sjednat novou hypotéku a nové
zajištění. Řešením by byl
převod hypotéky na nového majitele,
který by místo zaplacení
kupní ceny začal splácet starý dluh a
klient by tak nemusel platit poplatek za předčasné
splacení úvěru.
Česká
spořitelna
Česká spořitelna klientovi nabídne službu
Překlenovací financování, což je
krátkodobý úvěr až na 2 roky. Ten
umožní profinancovat nové bydlení, a
to v takových případech, kdy klient
bydlení již má a
přemýšlí o koupi bydlení
nového. Klient tak získá nejen
peněžní prostředky pro financování
své nové nemovitosti, ale také čas na
prodej nemovitosti stávající a na
stěhování. S prodejem původní
nemovitosti klientovi v případě jeho zájmu banka
pomůže prostřednictvím Realitní společnosti
České spořitelny.
ČSOB
Klient má v popisovaném případě
následující možnosti:
1) Splatit původní
úvěr a poté si na nový byt
pořídit nový úvěr
2) Refinancovat původní
úvěr úvěrem novým, kdy klient z
nového úvěru splatí úvěr
původní a vypůjčí si další
dodatečné finanční prostředky na koupi
nového, většího bytu.
Prodej nemovitosti je pak na samotném klientovi, lze
využít služeb realitních agentur.
Klientovi banka také vyjde vstříc tak, že v
případě refinancování bude platit
nižší poplatek za splacení mimo
období reflace, než by standardně platil poplatek dle
Sazebníku.
Era /
Poštovní spořitelna
V tomto případě má klient dvě možnosti jak
situaci řešit. Může ručit
stávající i nově kupovanou
nemovitostí a stávající hypotéku sloučit s nově
čerpanou. Při prodeji starší nemovitosti je pro
klienta výhodné si v nové
úvěrové smlouvě domluvit termín
realizace mimořádné splátky
úvěru, aby peníze z prodeje mohl
použít na splacení části
hypotéky a nemusel čekat do výročí
fixace úrokové sazby. Pokud bude zůstatek
původní hypotéky nízký a
hodnota nově kupované nemovitosti dostatečná,
může klient pro zřízení
zástavního práva využít
pouze nově kupovanou nemovitost.
Pokud si kupující bude brát
hypotéku také ve skupině ČSOB, umožní
banka prodávajícímu splatit
stávající hypotéku se
sníženou sankcí za předčasné
splacení, popřípadě klient tuto sankci nebude
hradit vůbec.
Pokud bude chtít kupující koupit
nemovitost od klienta banky, pomůže Era
kupujícímu s vyřízením
hypotéky a poskytne klientům rady, jak vše
administrativně ošetřit na Katastru nemovitostí,
aby vše bylo po této stránce v
pořádku.
Equa bank
Equa
bank umí převést starou
hypotéku na novou nemovitost, tj. zajistit změnu předmětu
zástavy. Pokud však klient požaduje navýšení
hypotéky, což je u většího
bytu běžné, nabízí se 2
řešení:
1) Sjednání
nové hypotéky v plné
výši nového záměru.
Původní hypotéku následně klient
doplatí - poplatek za předčasné
splacení bude vzhledem k pokračování
obchodního vztahu mezi bankou a klientem klientovi
odpuštěn.
2) Změnu předmětu zástavy -
místo zajištění malým bytem
je původní hypotéka
zajištěna větším bytem a k
tomu je sjednána hypotéka druhá k
získání prostředků na
větší byt; klient má pak prostředky na
větší byt částečně z této
druhé hypotéky a částečně z prodeje
malého bytu. Tato varianta je pro klienta
náročnější z pohledu koordinace koupě
nového a prodeje původního bytu.
Při prodeji staré nemovitosti doporučuje Equa bank klientům
obrátit se na realitní kancelář s
dobrým jménem. Dobrá
realitní kancelář dokáže
optimálně zkoordinovat nákup nové a
prodej původní nemovitosti.
V případě řešení situace novou
hypotékou a splacením původní,
dokáže banka odložit první splátku
nové hypotéky až o 6 měsíců, aby měl
klient dostatek času na prodej a stěhování a
nebyl tak zatížen dvěma hypotékami současně.
Zároveň banka přistupuje individuálně i k
posouzení bonity klienta - do výdajů již
nezohledňuje původní hypotéku.
Fio Banka
Starou hypotéku nelze dodatkem převést na novou,
neboť se mění veškeré parametry
úvěru včetně účelu. V tomto případě by
banka poskytla klientovi nový úvěr. Starou
nemovitost a hypotéku si může ponechat, byt pronajmout a
hypotéku splácet z pronájmu - nebo byt
prodat a úvěr předčasně splatit (prodej nemovitosti by byl
na klientovi).
Kupujícímu menšího bytu
banka ráda poskytne úvěr, který může
být provázán s hypotékou na
větší byt tak, aby splátka
úvěru malého bytu nevstupovala do
výpočtu bonity
prodávajícího. Rozhodně
není nutné, aby byl nejdříve splacen
úvěr na menší byt.
Úvěr lze mimořádně splatit,
případný poplatek by závisel na
výši mimořádné
splátky a parametrech úvěru. Poplatek za
mimořádnou splátku původní
hypotéky však lze odpustit, pokud si klient vezme
nový, vyšší úvěr.
GE Money Bank
Za určitých podmínek lze převést
starou hypotéku na novou nemovitost, je však
nutné vyřešit časový souběh prodeje
stávajícího bytu a koupě
nového.
Banka může pro prodej starého bytu doporučit
realitní kanceláře, se kterými
spolupracuje.
Další pomocí pro klienta je, že může
stávající hypotéku splatit
z výnosu prodeje dané nemovitosti a
poté si vzít novou hypotéku na novou
nemovitost.
Pokud si klient vezme novou hypotéku opět u GE Money Bank,
posoudí banka individuálně možnost
zvýhodněného splacení
stávající hypotéky.
Hypoteční
banka
Obecně platí, že převést starou
hypotéku na novou nemovitost nelze.
Řešení mohou být dvě. Buď lze prodat
byt i s hypotékou a hypotéku platí
nový majitel. Nebo lze byt prodat a hypotéku
doplatit. Banka vyjde majiteli vstříc tak, aby bylo nalezeno
pro klienta to nejvhodnější
řešení. Na nový byt si tedy klient
musí vzít nohou hypotéku.
Komerční
banka
Změna zajištění hypotečního
úvěru je obecně možná. Jednotlivé
případy jsou posuzovány individuálně.
Specialista pro hypoteční úvěry poskytne
klientovi, který bude starý byt kupovat,
kompletní servis týkající
se financování nemovitosti,
zařídí například i ocenění
nemovitosti či získání listu
vlastnictví z katastru nemovitostí.
K jednotlivým případům přistupuje banka vždy
individuálně. V případě prodeje
původního objektu úvěru se primárně
snaží s klientem dohodnout na splacení
hypotečního úvěru. Pro klienta je varianta
splacení původního hypotečního
úvěru a poskytnutí nového na koupi
nové nemovitosti
výhodnější, a to s ohledem na možnost
dalšího uplatňování odpočtu
úroků od základu daně.
Pro klienta je optimální prodej nemovitosti k
termínu konce fixace úrokové sazby,
kdy je možné hypotéku předčasně splatit zcela bez
poplatků. Pokud bude druhý klient
(kupující menšího bytu)
řešit financování
prostřednictvím hypotéky, pak by pro něj bylo
nejjednodušší vzít si
hypoteční úvěr od KB, protože v
takovém případě bude docházet pouze ke
změně vlastníka.
Další možností je převod
hypotečního úvěru na nového
vlastníka nemovitosti. Zde samozřejmě bude
záviset na možnostech klienta plnit závazky vůči
bance. Jak už bylo uvedeno výše, ke
každému případu banka přistupuje
individuálně a snaží se nalézt
oboustranně optimální
řešení.
LBBW Bank
Výměnu nemovitosti je možné provést v
případě, že klient vlastní ještě
další nemovitost – pak si může
původní hypoteční úvěr ponechat a
pouze „vyměnit“ zástavu. Prostředky
utržené za prodej původní nemovitosti pak použije
na koupi nové nemovitosti.
V případě, že klient nemá jinou vhodnou
nemovitost, ale chce hypoteční úvěr zajistit nově
nabývaným bytem, je nutné
původní hypoteční úvěr
nejdříve splatit – úhrada
kupní ceny jde ve prospěch
stávajícího úvěru
prodávajícího (tak má
kupující jistotu, že z nemovitosti bude
vymazáno stávající
zástavní právo banky).
Prodávající současně
požádá o nový hypoteční
úvěr na koupi bytu č. 2.
Výše uvedená situace by se
také dala řešit dohodou všech
tří stran, tj. stávajícího
klienta s hypotečním úvěrem, který
a) prodává
původní byt kupujícímu č. 1
b) zároveň kupuje novou
nemovitost od prodávajícího č. 2.
Všechny tyto tři strany by se musely dohodnout a
využít např. notářskou úschovu, kde by
byly finanční prostředky uloženy do doby
dokončení všech
souvisejících
transakcí/úkonů.
mBank
Výše popsanou situaci by banka doporučila
řešit tak, že si klient požádá o novou
hypotéku. Protože už je klientem banky a ta zná
jeho historii (jak splácí), tak bude proces
schvalování rychlejší a
bude vyžadováno méně podkladů. Banka
umí i to, že původní hypotéka by
přešla na nového majitele
menší nemovitosti, pokud by splnil
podmínky banky pro hypotéky, ale neumí
převést hypotéku z nemovitosti na jinou
nemovitost.
Raiffeisenbank
Převod staré hypotéky na novou
nemovitost by nic nevyřešil, protože klient bude na
větší byt potřebovat další
úvěr. Je ale možné původní
hypotéku zajistit novou nemovitostí, pokud ji
klient koupí za hotové. Klient by měl
starý byt co nejdříve prodat a z
výtěžku prodeje splatit původní
hypotéku, aby nebyl zatížen dvojím
splácením.
Raiffeisenbank může takovým klientům nabídnout
odklad splátek původní hypotéky až na
6 měsíců za předpokladu, že již je prodej
původního bytu v jednání.
Původní hypotéku pak umožní splatit
bez poplatku za předčasné splacení (za
předpokladu, že novou hypotéku si klient opět
sjedná v Raiffeisenbank). Na koupi nového bytu je
banka schopna poskytnout další
hypotéku s tím, že až dva roky může klient
splácet pouze úroky. Pokud klient
nabídne jako zajištění jinou
srovnatelnou nemovitost, je banka ochotna provést
výměnu zástavy.
UniCredit Bank
Hypotéka obecně je
účelově vázána na
pořízení konkrétní
nemovitosti, z toho důvodu nelze převést
stávající hypotéku na jinou
nemovitost. Při prodeji původní nemovitosti je
ovšem možná změna na straně dlužníka
(tzn. převedení hypotečního úvěru na
nového nabyvatele -
kupujícího). V ideálním
případě se tedy při prodeji původní nemovitosti
změní a klient banky si vezme novou hypotéku na
nový byt.
Banka při prodeji může pomoci s
nastavením podmínek s ohledem na fixaci
úrokové sazby
stávajícího úvěru apod.
Od banky je možné počítat s
poradenstvím v oblasti financování
nové nemovitosti a pomoc při výběru
nejvhodnějších parametrů s ohledem na
případný budoucí prodej
starého bytu.
všechny články | |
Dále v rubrice
všechny články v rubrice
|