Tipy a zajímavosti z oblasti bydlení: Jak stanovit cenu bytu? Prodej bytu vlastními silami nebo nákup družstevního
| 30.5.2018 | Zdeněk Bubák, zprávy M&M reality, dTest, VideoBydlení.cz, IdeálníNájemce.cz | |
 Přinášíme vám aktuality, zajímavosti a tipy z oblasti bydlení. Jak nejlépe stanovit cenu bytu, který chcete prodávat? Jaké mýty kolují o prodeji bytu bez realitky? Na co si dát pozor při pořizování družstevního bytu? Jak zjistit náklady na správu pronajímaného bytu, abyste nebyli ve ztrátě? Dalo by se ušetřit na energiích, pojistném či dalších nákladech spojených s bydlením? Odpovědi na položené otázky najdete v dnešním článku.
Jak v realitní bublině stanovit reálnou prodejní cenu bytu? Pomoci mohou cenové mapy
Realitní bublina vyhnala ceny nemovitostí do závratných výšin, prodávající mají mnohdy značně zkreslené představy o tom, kolik mohou za svou nemovitost získat. Orientují se podle nabídky na internetu, kde je ale až třetina inzerovaných nemovitostí předražených a i v dnešní době neprodejných.
Není sporu o tom, že kdo v současné době prodává byt, dostane za něj o poznání více než před pár lety. Faktory jako levné hypotéky, pomalá výstavba nových bytů či nízká nezaměstnanost společně zapříčinily, že ceny bydlení vzrostly až o desítky procent. Představy o tom, za kolik lze konkrétní nemovitost skutečně prodat, má ale značná část prodávajících zkreslené. „Zatímco dřív byli prodávající připraveni alespoň trochu slevit, dnes mají kvůli silné poptávce často pocit, že to není nutné. Mají tendenci trvat na co nejvyšší ceně. Otázkou pak je, zda nemovitost prodají, protože v některých tuzemských lokalitách už jsou ceny bytů a domů skutečně přemrštěné a lidé na ně jednoduše nemají,“ upozorňuje oblastní ředitel pro Prahu společnosti M&M reality Jan Martina.
Každý prodávající by si měl podle něho uvědomit, že jde o to nemovitost prodat za reálné maximum. Ne ji mít dlouhé měsíce v nabídce za cenu nereálnou jen proto, že jiní majitelé také nabízejí své neprodejné ležáky za přemrštěné částky. Prodávající se ale inspirují širokou nabídkou na internetu, kde lze nalézt skutečně nadsazené představy majitelů nemovitostí. „Z nedávné doby uvedu příklad, kdy se byt 3+KK o velikosti ani ne 70 metrů čtverečních v panelovém bytě v Praze na Chodově inzeroval za 6,5 milionu korun. Reálná cena je přitom zhruba o dva miliony níž. Většina majitelů nakonec z přemrštěných částek stejně ustupuje. Celý prodej se ale zdrží, někdy o půl roku, někdy o delší dobu,“ pokračuje Martina. Dle odhadů makléřů je na internetu předražená každá třetí nemovitost s tím, že jejich ceny jsou pak nadsazené až o 25 procent oproti reálnému maximu.
Stanovit reálné maximum pomáhá makléřům společnosti M&M reality a jejich klientům aplikace pro tablety Moderní makléř, kterou firma pro své pracovníky vyvinula. Aplikace umožňuje vyřešit veškeré úkony spojené s prodejem, pronájmem a financováním nemovitosti z jednoho místa, během několika minut a čistě elektronicky bez jakéhokoliv papírování. A mimo jiné pracuje také s cenovými mapami. Srovnává částky, za které se nejen inzerují, ale především skutečně prodaly srovnatelné nemovitosti v okolí. „Ve chvíli, kdy náš makléř uzavírá s klientem smlouvu, už se ve většině případů daří nastavit cenu správně, tedy na reálné maximum. Klienti velmi dobře reagují právě na cenové mapy, s jejichž pomocí jasně vidí, za jaké částky se srovnatelné nemovitosti opravdu prodávají,“ konstatuje Petr Morcinek, jediný akcionář a ředitel pro strategii a rozvoj M&M Reality Holdingu.
6 mýtů o prodeji nemovitostí, které musíte znát, když chcete prodat sami
Chcete prodat vlastní nemovitost bez pomoci realitní kanceláře nebo makléře? Čeká vás spousta práce a připravte si i nemálo času, které veškerými přípravami strávíte. Úplně samo to prostě nepůjde. Bát se však nemusíte. Podíváme se společně se zástupcem projektu VideoBydlení.cz na mýty, kterými se mnoho lidí trápí úplně zbytečně.
Mýtus první: Sami prodej nezvládnete!
Prodej nemovitosti je proces, který v sobě skrývá mnoho kroků. Mezi tyto kroky patří například správné nacenění prodejní ceny nemovitosti, kvalitní propagace na těch správných místech, vyřešení rezervačních, kupních smluv a případně smluv o smlouvách budoucích. Dále tam patří správné podklady pro zápis do katastru nemovitosti, nemluvě o variantě, že Vaši nemovitost bude kupující financovat hypotečním úvěrem. Každý tento krok vyžaduje vyšší znalostní odbornost, kdy na prodávajícího na každém kroku číhá nebezpeční nebo riziko, že se peníze za prodanou nemovitost dostanou k němu. V tomto případě doporučujeme využít služeb realitního makléře, nebo renomovanější realitní kanceláře s historií a dobrými referencemi. V případě prodeje napřímo bez RK doporučujeme obrátit se na advokátní kancelář, která pomůže se všemi smlouvami a případnou úschovou finančních prostředků. Prodej napřímo tedy jde zvládnout, ale bez kvalitních služeb dobrého právníka to prostě nepůjde.
Mýtus druhý: Cenu stačí určit od oka
V současné době je bydlení nedostatek, ceny novostaveb rostou až neuvěřitelnou rychlostí, proto se dobře rozhlédněte po konkurenčních nabídkách ve svém okolí a začněte počítat. „Reálná prodejní cena se pohybuje zhruba o 10 až 15 procent níže než cena inzerovaná, poněvadž za tu se nemovitosti prodají jen zřídka. Zohledněte i stav a nutné investice, o jejichž sumu cenu navyšte nebo naopak ponižte,“ vysvětluje Jakub Veverka, jednatel a spoluzakladatel VideoBydlení.cz
Mýtus třetí: Dobrá nabídka se prodá sama
Správná prezentace je stejně důležitá jako adekvátně nastavená cena. Čtivým popisem možná zaujmete, ale rozhodně ne natolik, aby se potenciální kupci přišli podívat. Home-staging neboli příprava domu, je mezi prodejci nemovitostí stále podceňovanou disciplínou. Dojem čistého „hotelového pokoje“, kde si každý dokáže představit svůj vysněný domov, dělá divy. Důležitý je úklid, odosobnění a vytvoření co nejvolnějšího prostoru.
Mýtus čtvrtý: Na fotkách nezáleží
Kvalitní fotografie nemusí ukazovat vše, ale především ty hlavní důvody, proč by zájemci měli chtít právě vaši nemovitost. Ať už je to prostorná kuchyň, krásná koupelna, výhled z balkonu nebo historické detaily. „Naprostá většina návštěvníků Vám potvrdí, že je oslovily právě skvělé fotografie. Nebojte se ani video-prohlídky, díky které si kupující ještě lépe dokáže představit dispozici i sám sebe ve vašem bytě. Při pořizování fotografií sáhněte po zrcadlovce se širokým objektivem, díky kterému vynikne velikost prostor i všechny detaily,“ doporučuje Jakub Veverka, jednatel a spoluzakladatel VideoBydlení.cz
Mýtus pátý: Kupní smlouva z internetu stačí
Vzorů kupních smluv je na internetu nekonečné množství, to ale neznamená, že stačí některou z nich stáhnout a použít. Jestli je jedna věc, na které se při prodeji nemovitosti opravdu nevyplatí šetřit, je to právě zpracování kupní smlouvy právníkem (viz. Mýtus č.1.). Vzor na internetu může být zastaralý nebo obsahovat chyby, které vás mohou přijít draze. Kupní smlouva není tak flexibilní, jak si mnoho lidí myslí. Musí ze zákona obsahovat jak formální, tak obsahové náležitosti, aby na jejím základě bylo možné provést vklad do katastru a aby vás skutečně ochránila.
Mýtus šestý: Majitelem ihned po podpisu smlouvy
Majitelem nemovitosti se kupující stává v okamžiku vkladu vlastnického práv do katastru nemovitostí, nikoli ihned po podpisu smlouvy. Tehdy se i vy dostanete k penězům, které jste se rozhodli bezpečně uložit na účet advokáta nebo notáře, případně do bankovní úschovy. Je to nejen nejběžnější, ale i nejférovější způsob. Obezřetnost a využití plné právní ochrany je na místě na obou stranách, proto se opravdu nebojte svěřit tuto formální záležitost do rukou odborníků. Napsání kupní smlouvy a uložení finančních prostředků vás vyjde zhruba okolo desíti tisíc korun.
Na co si dát pozor při pořízení družstevního bytu?
Uvažujete-li o pořízení bydlení, narazíte vedle nabídky bytů v osobním vlastnictví i na nabídku těch družstevních. V inzerátech bývá u družstevních bytů někdy poznámka, že je možný brzký převod do osobního vlastnictví. To však často nebývá pravda. Počítejte proto s tím, že byt zůstane ve vlastnictví družstva, a seznamte se s tím, co to obnáší.
Je třeba zdůraznit, že jednotlivé byty nejsou v osobním vlastnictví člena družstva, ale v nájmu, který vzniká na základě vlastnictví členského podílu v družstvu. Podmínkou účasti v družstvu i vzniku nájmu je složení členského vkladu členem družstva nebo jeho předchůdcem. Za převod členského podílu na nového člena však může družstvo požadovat administrativní poplatek.
Výhodou pořízení družstevního bytu je skutečnost, že jeho převod nepodléhá dani z nabytí nemovité věci. „Pokud nemáte k dispozici celou částku na pořízení bytu, můžete mít problém se získáním hypotéky. Některé banky na druhou stranu financování družstevních bytů nabízejí. U některých družstevních bytů je však možné jejich cenu hradit ve splátkách přímo družstvu. Jelikož vlastníkem družstevního bytu je družstvo, pro některé zájemce o družstevní byt může být výhodou i skutečnost, že nebudou evidováni v katastru nemovitostí,“ uvádí Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení spotřebitelské organizace dTest.
V inzerátech nabízejících družstevní byty se lze setkat i s údaji o nesplacené anuitě, což je splátka dlouhodobého úvěru poskytnutého družstvu. „Výši anuity připočítejte k pořizovací ceně. Navíc je třeba pamatovat na to, že při převodu družstevního podílu přecházejí na nového člena družstva spolu s členským podílem i dluhy. Před pořízením družstevního bytu si tak vyžádejte od družstva potvrzení o výši závazků, které se k bytu vážou,“ radí Lukáš Zelený.
Členové družstva užívající byt platí v nájemném pouze účelně vynaložené náklady družstva, tedy náklady na opravy, modernizaci a rekonstrukci domu a příspěvky na tvorbu finančních rezerv pro opravy a investice. V nájemném může být placena také anuita. Vedle zákona upravují práva a povinnosti členů bytového družstva jeho stanovy. Podle nich bývá často vyžadován souhlas družstva s dáním bytu do podnájmu. Podnájem bývá zpoplatněn, často však spíše symbolicky.
Pro změnu stanov se vyžaduje souhlas všech členů bytového družstva. Podle zákona o obchodních korporacích je souhlas všech členů zapotřebí také pro převod vlastnického práva k družstevním bytům, budově nebo pozemkům, na kterých se nachází byty, jiným osobám než členům. To neplatí pro převod bytů do vlastnictví členů bytového družstva. „Stanovy družstva však mohou určit zvláštní podmínky převodu do osobního vlastnictví. Některá bytová družstva se tak převodům bytů do osobního vlastnictví brání. Při pořizování družstevního bytu tedy nevěřte nepodloženým tvrzením, že byt bude brzy převáděn do osobního vlastnictví,“ varuje Lukáš Zelený.
Družstevní podíl přechází v rámci dědictví na dědice. Byl-li družstevní podíl ve společném vlastnictví manželů, přechází po smrti jednoho z nich na pozůstalého manžela. Jiná situace nastává v případě, že je jeden z manželů výlučným členem bytového družstva. V takovém případě jejich společný nájem zaniká, zanikne-li členství toho manžela, který je výlučným členem bytového družstva. Podle zákona nelze převod podílu nijak omezit či úplně vyloučit, pokud tedy potenciální člen přistoupí na podmínky dané zákonem i stanovami družstva a splní je.
Spočítejte si, kolik vás ročně stojí pronájem vašeho bytu
Poptávka po pronájmech stále stoupá, mnoho vlastníků nemovitostí se tak rozhodne svůj byt pronajímat. Často si však neuvědomují, jaká rizika i náklady pronájem bytu přináší. Každý pátý poskytne svůj byt neplatiči a přijde tak až o 6 měsíců nájemného. To hrozí majitelům přibližně jednou za pět let. Pronajímání bytu je však nestojí jen peníze, ale také čas. Služba IdeálníNájemce.cz spočítala veškeré náklady, které s pronajímáním nemovitosti souvisí a v lednu 2018 spustila Kalkulačku pronajímatele. Ta upozorní na rizika i skryté náklady, které pronajímání přináší.
Náklady na pronájem nemovitosti se pohybují v desítkách tisíc ročně
Často podceňované jsou právě drobné náklady, které ale za rok tvoří poměrně velké částky. V případě, že v kalkulačce majitel uvede výši nájmu 10 000 korun a svůj čas ocení například 350 korunami (průměr zadávaných částek v Brně), měl by počítat s tím, že ho bude pronajímání na vlastní pěst stát ročně o 60 hodin a 21 966 korun více.
Nájemníka musí majitel hledat průměrně jednou za rok a půl. To vychází ze statistik služby IdeálníNájemce.cz, která už spravuje bezmála 400 bytů. Samotné hledání vhodného nového nájemníka pak může zabrat až 12 hodin ročně. Kalkulačka pronajímatele upozorňuje na to, čemu je třeba při dlouhodobém pronajímání bytu věnovat pozornost, včetně finanční a časové náročnosti. Vypočítá tak, kolik v konečném důsledků mohou majitelé ušetřit, pokud využijí externí službu.
Nejde jen o náklady spojené se změnou nájemníka, jako inzerování, prověření rizikovosti nájemníka a předání bytu, ale také vytvoření smlouvy, kontrolu plateb a účtování vody a energií. Tím stráví majitelé až desítky hodin ročně.
Samotné inzerování například zabere až 2,7 hodiny, a to proto, že byt je potřeba vhodně nafotit, popsat a zadat na inzertní portály. Čas zabere i adekvátní určení výše nájemného. Předávání bytu spočítali odborníci z IdeálníNájemce.cz až na 3,3 hodiny. Potřeba je totiž připravit předávací protokol, zkontrolovat měřáky energií i předat klíče novým nájemníkům.
Podceňovaná jsou především rizika, každý pátý se setká s neplatičem
„Majitelé také často podceňují rizika, která s sebou pronajímání nemovitosti nese. Jde například o riziko neobsazení. Běžná doba neobsazenosti bytu při změně nájemníka je i měsíc, v případě dražších bytů dokonce dva,“ upozorňuje Tomáš Brychta z IdeálníNájemce.cz. Riziko je nutné vidět i v neplatičích. „V České republice je více než milion exekucí, často se zájemci o pronájem také potýkají s dluhy. Z našich zkušeností víme, že právě jednou za pět let tak majitel může přijít až o šest nájmů,“ dodává.
Podle statistik služby IdeálníNájemce.cz si však majitelé bytů začínají uvědomovat, jak velké množství času a finančních nákladů s sebou pronajímání nese. „Služeb tzv. garantovaného nájmu využívá čím dál více lidí. Za poslední rok jsme v Brně a Praze zaznamenali sedminásobný růst poptávky po naší službě,“ dodává Brychta.
Srovnání nabídky hypoték najdete zde
Češi zbytečně zaplatí stovky miliard korun ročně. Kolik může domácnost na poplatcích ušetřit?
Kolik české domácnosti utrácejí na energiích, povinném ručení nebo spotřebitelských půjčkách? To prozradila data z projektu Index24, který posledních 5 let sleduje vývoj cen vybraných produktů na trhu. Index24 je v Česku jediným projektem, který mapuje ceny širokého spektra finančních produktů. Díky výsledkům, které slouží také k predikci vývoje cen do dalších období, lze zjistit, jaké skupiny obyvatel mají vybrané produkty levnější nebo naopak nejdražší. Index24 totiž porovnává ceny produktů určených pro různé typy běžných domácností v Česku.
Na výdajích čtyř modelových domácností lze jednoduše ukázat, kolik běžně za energie nebo pojištění utrácí a kolik by za ně reálně mohly ušetřit. Díky projektu Index24 se dozvíte, zda neutrácíte více, než je nutné, nebo kdy je vhodný čas pro sjednání vámi vybraného pojištění.
Již šestým rokem sbírá Index24 data o cenách širokého spektra produktů, které pokrývají oblast automobilového pojištění, cestovního pojištění, energií i čistě finančních produktů jako jsou spotřebitelské úvěry a hypotéky. „Data z Index24 jsou unikátní zejména v tom, že dokáží porovnávat ceny finančních produktů v čase. Na základě těchto údajů proto získáváme objektivní přehled o vývoji cen, který pomáhá spotřebitelům určit, kdy je nejvhodnější čas pro jejich nákup nebo pro sjednávání nových smluv,“ říká Zbyněk Laisek, zakladatel společnosti Porovnej24.cz, která stojí za projektem Index24. „Již při sjednávání smluv mohou lidé vědět, zda se vyplatí cenu fixovat prostřednictvím dlouhodobějších smluv nebo radši sjednávat kontrakt na kratší dobu. U mnoha produktů se totiž cenový vývoj cyklicky opakuje a je tudíž možné odhadovat, jak se budou ceny vyvíjet do budoucna,“ doplňuje Laisek. Indexem zkoumané hodnoty jsou kvartálně vyhodnocovány a přinášejí tak aktuální informace o vývoji trhu s pojištěním, energiemi a úvěry.
Data z Index24 jsou postavena na srovnávání pohybu cen pro čtyři modelové domácnosti – rodinu s dětmi, single domácnost, mladý pár a pár v důchodovém věku. Každé z těchto domácností byly přiděleny určité modelové vlastnosti, jakými jsou např. věk, místo a velikost bydliště, výše spotřeby energií, automobil, výše hypotéky apod.
Reálné výdaje vs. možné úspory domácností
Samotný Index24 sleduje dvě hlavní veličiny, díky kterým může jednotlivé ceny produktů srovnávat a zkoumat. Jsou jimi index útraty a index úspory. Zatímco index útraty ukazuje průměr cen, které lidé běžně za finanční produkty a energie utrácí, index úspory ukazuje, kolik mohou lidé ve výsledku na finančních produktech a energiích ušetřit. Co tedy ze sledovaných dat vyplývá?
Nejzajímavější data vyplývají ze sledování vývoje cen hypoték. Přesto, že mnozí experti varují před velmi rychlým růstem cen hypoték, není prozatím strach z jejich dosavadního růstu na místě. Hypotéky jsou v tuto chvíli dokonce o 0,7 % levnější, než tomu bylo před pěti lety v roce 2013. „Běžný občan by mohl získat dojem, že jsou nyní hypotéky neúměrné drahé a s jejich sjednáním se vyplatí počkat. Opak je ale pravdou. Ceny hypoték byly na historickém minimu na konci roku 2016 a nyní se jejich cenová hladina vrací na dříve běžnou úroveň,“ vysvětluje Zbyněk Laisek. Pokud by v současné době neexistoval problém s předraženými cenami nemovitostí, sjednání hypotečního úvěru by tak stále vycházelo cenově velmi přijatelně.
U hypoték se očekává mírný růst i do budoucna, proto se nyní vyplatí ceny hypoték fixovat na co nejdelší dobu. Některé velké banky na trhu nabízí fixaci až na 15 let. Banky navíc postupně upouštějí od řady poplatků jako je poplatek za sjednání hypotéky nebo za odhad ceny nemovitostí. Hon za co nejnižším úrokem způsobil téměř „sjednocené“ ceny napříč bankovními domy, avšak k dalším slevám se může klient dostat přes hypoteční specialisty. Úroky začaly stoupat a postupně se dostávají k hodnotám z roku 2014. Graf indexu útrat ukazuje, kolik za hypotéku měsíčně zaplatí naše modelové domácnosti. Druhý graf ukazuje možné měsíční úspory modelových domácností při sjednání hypotéky za stejných podmínek u levnějších poskytovatelů na trhu.
všechny články | |
Dále v rubrice
všechny články v rubrice
|