Zájem o byty a domy je stále velký. Jak postupovat při jejich nákupu a jak je následně zabezpečit?
| 24.8.2017 | Zdeněk Bubák, zprávy LEXXUS Group, Star Group, CENTURY 21, Allianz, ABAS IPS Management, M&M, AČSS | |
 Poptávka po nových bytech a domech je velká, a to zejména v Praze. Odráží se to tak na cenách nemovitostí, které rostou, i když by se brzy tento růst mohl zastavit. Když už kupujeme byt či dům, měli bychom si vybrat takový, který nám bude nejvíce vyhovovat. Nezapomeňte přitom na dostatek světla a tím pádem i na orientaci jednotlivých místností. Dalším důležitým krokem je výběr realitní kanceláře a konkrétního makléře. Jak poznat toho správného? Máme pro vás několik tipů od odborníků. Nakonec se dozvíte, proti čemu si byt nebo dům pojistit, jak jej zabezpečit proti zlodějům a kdy vás pravděpodobně čeká další rekonstrukce nebo opravy.
Do půl roku mohou být vyprodané všechny dosud volné byty v novostavbách
Zájem o vlastnické bydlení zejména v hlavním městě vloni rekordně rostl. Z analýzy realitní kanceláře LEXXUS však vyplývá, že poptávku po koupi nemovitosti brzy utlumí pokračující nárůst cen, zpřísňování pravidel hypotečního financování a také malá nabídka nových bytů v developerských projektech. V meziročním srovnání sice byla v Praze od ledna do června 2017 zahájena výstavba o 60 % více bytů než v roce 2016 (1 663, z toho 1 025 v bytových domech), vzhledem k obrovskému propadu z dřívějšího období je to však zcela nedostačující. Jen v 1. pololetí 2017 se totiž prodalo 3 027 bytů, tedy o pouhých 38 méně, než činila nabídka volných jednotek v pražských novostavbách. Hrozí, že za pár měsíců nebude co prodávat. Mnoho lidí volí již nyní alternativy ke koupi vlastního bydlení v metropoli, což se odráží v rostoucím zájmu o pronájmy, případně o nemovitosti za hranicemi Prahy. Zájem o vlastnické bydlení neutuchá, ale realitní odborníci bijí na poplach a trhu s rezidenčními nemovitostmi předpovídají podstatné změny.
Srovnání hypoték najdete zde
„Z důvodu klesající nabídky, zvyšování cen i úrokových sazeb hypoték očekáváme v letošním roce prodej maximálně 6 000 bytů. Rezidenční trh však přestává být schopný tuto poptávku nasytit. Počet dokončených bytů sice roste, ale od začátku roku jich bylo zahájeno pouze 1 663, což je zcela nedostačující. Pro dokreslení uveďme, že dokonce i v krizovém roce 2008 byla ve stejném období zahájena výstavba více než dvojnásobného množství bytů (3 749),“ konstatuje Denisa Višňovská, partner LEXXUS, a dodává: „Současný propad je ještě horší, než v pokrizových letech 2010 až 2012. Hrozí, že se do půl roku vyprodají všechny dosud volné byty v novostavbách – cca 3 065. To je důvod, proč jdou velmi rychle na odbyt i starší nemovitosti a dřívější ‘ležáky’, které se zatím nepodařilo kvůli neúměrně vysoké ceně, neatraktivní lokalitě nebo nízké kvalitě provedení prodat.“
V nynějším prudkém nárůstu cen nemovitostí se odráží vysoká poptávka, stále poměrně nízké úrokové sazby hypoték (kolem 2 %) i dlouhý povolovací proces výstavby, který vede k nedostatku nových bytů v developerských projektech. Růst nabídkových cen se dá přirovnat k předkrizové situaci v roce 2008. Oproti tehdejšímu maximu vzrostly ceny na konci pololetí o 32 %, průměrná mzda v Praze se však zvýšila pouze o 25,5 %.
„V roce 2014 se téměř polovina všech prodaných bytů v Praze pohybovala pod cenovou úrovní 50 tis. Kč/m2. Současný průměr již činí kolem 70 – 75 tis. Kč/m2. Navíc brzy očekáváme další zdražování, které může utlumit pouze klesající poptávka a zpřísnění hypotečního financování. Na větší investory to nebude mít výrazný vliv. Mnoho lidí však již nebude mít dostatečné finanční prostředky k pořízení vlastní nemovitosti. Dá se tak předpokládat, že vzroste podíl domácností žijících v nájemním bydlení, nebo mimo Prahu,“ uzavírá Višňovská.
Vzdušné byty plné slunce mají pozitivní vliv na jejich zdraví i psychiku
Slunce je to, co městským lidem chybí nejvíce. Dostatek přirozeného světla v každé místnosti je nejlepším receptem na dobrou náladu. Základem jsou správně orientovaná velká okna. Prosvětlit byt nemusí vždy znamenat radikální přestavby. S bílou barvou se vyplatí nešetřit. Světlo vám přidají i vhodně zvolené materiály a vybavení jednotlivých místností.
Správnou orientaci místností lidé podceňují. „Byty ve starších domech byly budovány spíše s ohledem na prostor. Jejich dispoziční řešení bylo v mnoha ohledech jiné než dnes. Kuchyň byla oddělena od obývacího pokoje, často na obývací pokoj dokonce ani nenavazovala. Místnosti v bytě byly obvykle vzájemně průchozí. Přestavba takového bytu bývá velmi nákladná a málokdy je možné místnosti rozložit ideálním a současně moderním způsobem. U novostaveb se s tímto problémem nesetkáte. Byty navrhují zkušení architekti s ohledem na moderní trendy i maximální využití jednotlivých místností,“ uvedl Tal Grozner, ředitel společnosti Star Group.
„Největší zájem je o byty orientované na jih a západ. Ty jsou v projektech rozprodány mezi prvními. Lidé si však neuvědomují, že v letních měsících, kdy teploty dosahují nad 30 stupňů, jsou tyto byty doslova přehřáté a usínat večer v rozpálené ložnici není zrovna příjemné. Každou místnost využíváme jiným způsobem, to je důležité vzít v úvahu. Nejvíce času lidé tráví v obývacím pokoji, ten by měl být orientovaný ideálně na jih nebo jihozápad. V takové místnosti bude příjemné světlo po část dne, kdy je rodina doma pospolu, což jsou v týdnu především odpolední a večerní hodiny. Naopak u ložnice se doporučuje umístění na sever nebo východ,“ vysvětlil Tal Grozner.
Nedílnou součástí moderních bytů je zeleň, ať již v podobě venkovní zeleně v okolí projektu, parku či přilehlého lesa, předzahrádky nebo pokojových květin. Zeleň zlepšuje ovzduší, ale především pohled do zeleně přináší zklidnění a úlevu od každodenního stresu. Nové bytové komplexy jsou často budovány tak, aby obyvatelé měli po ruce veškerou občanskou vybavenost a přitom jejich okolí bylo vzdušné, slunné a plné zeleně. Nedostatek přírody je to, co ve starých bytových zástavbách v centrech měst lidem často zásadně chybí.
Na co si dát pozor při nákupu nemovitosti?
Ideální nemovitost neexistuje. U každé nemovitosti totiž najdete něco, co nebude zcela podle vašich představ. Jak ale poznat, zda je ta a ta věc podstatná, a tedy důvodem nemovitost nekoupit? Anebo zda se jedná o malý, snadno změnitelný detail? Není to tak složité, jak by se mohlo zdát… Tím že budete mít jasnou představu o tom, jak má nemovitost vypadat, která kritéria jsou pro vás stěžejní a v čem nehodláte dělat kompromisy, vám značně urychlí rozhodování a výběr, tvrdí Dominik Ženatý, makléř realitní sítě CENTURY 21.
Kolik na to mám?
Základním prvkem každého hledání je jistě váš rozpočet. Důležité je si shrnout všechny náklady, které budou s nákupem a případným stěhováním spojeny, a dále pak všechny zdroje, které mohou být použity na úhradu kupní ceny – vlastní rezervy, peníze utržené za prodej stávající nemovitosti nebo bankovní úvěr. „Dobrý realitní makléř vám pomůže stanovit reálnou tržní cenu vaší nemovitosti, pokud se ji chystáte prodat, a upřesnit tak jednu položku ve vašem rozpočtu. Dále vám doporučí prověřeného realitního poradce, který zjistí vaše možnosti úvěrování bankou, případně vám připraví pohotovostí úvěr,“ popisuje příklad dobré praxe Dominik Ženatý, makléř realitní sítě CENTURY 21.
Jakou mám představu?
Jedním z nejdůležitějších ukazatelů je lokalita a občanská vybavenost. Chcete žít v rušném středu velkoměsta, či na ospalém předměstí? Máte malé děti a je pro vás důležitá blízkost škol, školek či dětských hřišť? Zvažte, jak vypadá běžný den ve vaší rodině, a přizpůsobte tomu výběr vhodné lokality.
Rozhodující bude i typ nemovitosti. Ujasněte si, zda hledáte rozlehlé sídlo, malý domek, či byt. Jedná se o místo, kde budete trvale žít, víkendovou chatu, nebo kupujete nemovitost jako investici k následnému pronájmu? S tím souvisí, i zda upřednostňujete tradiční domy a byty, či máte rádi moderní architekturu s minimálními nároky na údržbu. Oboje má své výhody i nevýhody, které si musíte poměřit. Stejně tak jako nároky na vybavení, jako například preferujete balkon, máte nároky na skladovací prostory jako sklep, či pozemek který náleží domu? Přemýšlejte nad vaším každodenním režimem, vašimi koníčky. Právě detaily, o kterých si myslíte, že podstatné nejsou nebo že je vyřešíte později, vám mohou radost z nové nemovitosti zkazit.
První průzkum trhu
Následuje první průzkum nabídek na trhu, jejich zvážení a domluvení prvních prohlídek. Dobrý makléř s vámi každou nabídku projde, porovná s vaší představou nemovitost, kterou chcete koupit, společně s vámi zhodnotí všechna pro a proti a následně domluví prohlídku. Makléř by se vždy měl prohlídky osobně účastnit a svojí zkušeností pomoci odhalit případné vady nemovitosti.
„Po každé prohlídce si sepište, co se vám na nemovitosti líbilo a co nikoli. Makléř ve spolupráci s vámi vytvoří systém hodnocení, který vám společně s vašimi poznámkami pomůže zúžit výběr a urychlí tak hledání vašeho nového domova,“ dává tip makléř realitní sítě CENTURY 21.
Vytvoření nabídky
Neocenitelným pomocníkem vám bude makléř při vyjednávání s prodávajícími, případně s jejich realitním makléřem v okamžiku, kdy se rozhodnete pro koupi konkrétní nemovitosti. Je možné, že před definitivní dohodou o podmínkách prodeje proběhnou ještě další jednání mezi vámi a prodávajícími. To je pro makléře zcela běžná záležitost a celým procesem vás profesionálně provede. Spolehněte se na jeho zkušenosti a odbornou kvalifikaci, díky nimž je vám schopen domluvit i snížení ceny nemovitosti. „Pro každou nemovitost, kterou zamýšlíte koupit, by měl dobrý makléř vytvořit tzv. Srovnávací tržní analýzu a sdělit vám, zda je nemovitost nabízena za reálnou cenu, či nikoliv – ochrání tak vaši investici,“ upozorňuje na správný postup makléř realitní sítě CENTURY 21.
Důležité je projít také všechny právní aspekty koupě jako územní plán při koupi pozemku, stanovy sdružení vlastníků jednotek u koupě bytu a podobně. Samozřejmě je důležité prověřit nabývací titul majitele nemovitosti (kupní smlouva, dědictví apod.). V neposlední řadě je pak důležité pověřit tvorbou kupní smlouvy renomovanou advokátní kancelář (každý dobrý makléř pro vás tuto službu zajistí – zpravidla je tento servis obsažen v jeho provizi), která „ušije smlouvy na tělo“ danému případu a nepoužije jen nějaký vzor. Stejné se vztahuje i na vytvoření návrhu na vklad nemovitosti do katastru nemovitostí.
Jak si prověřit makléře, jestli hájí vaše zájmy?
Zajímá vás, zdali realitní makléř, kterému jste svěřili prodej nemovitosti, ji nabízí opravdu všem klientům? Máme pro vás rady, které jsme získali od realitní sítě CENTURY 21.
Při rozhodnutí využití služeb realitní kanceláře věnujte dostatek času nejen výběru vhodné kanceláře, ale i konkrétnímu makléři.
Roli hraje i jak vypadá
„Dobrého makléře můžete mnohdy poznat už na první pohled při vaší první schůzce podle jeho vystupování a chování. Ale i dodržení určitého dress codu. Dá se říci, na základě dojmu, který budí jako člověk,“ říká Dominik Ženatý, makléř realitní sítě CENTURY 21.
Je připravený?
Důležité samozřejmě je si všímat, jak připravený na schůzku s vámi je. Ze strany pronajímatele/prodejce se nebude jen zajímat o to, za kolik a co z toho bude pro něj. Stejně tak na schůzku s kupcem/nájemcem by neměl přijít pouze se slovy „Tak to je ono.“
Pozor si také dejte podle Ženatého z CENTURY 21 na dnešní trend makléřů “amatérů,“ kteří práci vykonávají jako přivýdělek nebo koníček. Takoví vám opravdu nemohou nabídnout profesionální služby hned z několika důvodů.
Věnujte pozornost zázemí
„Důležité je i zázemí, které makléř, potažmo kancelář, nabízejí. V první řadě existuje kancelář vůbec? Měla by být zapsána v obchodním rejstříku. Ale jsou to i další formality, jako je např. práce vždy na smluvním základě. Makléř by měl mít plnou moc o zastoupení kanceláře. Dobrá kancelář také disponuje reklamačním řádem a etickým kodexem. Určitě ji navštivte osobně. V případě, že kancelář neposkytuje kompletní servis, je důležité, aby alespoň úzce spolupracovala s právníky, notáři, finančními poradci nebo disponovala dobrými kontakty na patřičných místech,“ popisuje příklad dobré praxe makléř realitní sítě CENTURY 21. Samotná makléřova práce by měla být proaktivní. Například dobrý marketingový plán zahrnuje internetovou inzerci, tištěnou inzerci, prodejní plachtu na nemovitosti, aktivní marketing (oslovování klientů letáčky, případně telefonicky).
Existuje ale i mnohem rychlejší metoda než postupné sledování makléřovy práce. Čí zájmy makléř hájí můžete odhalit už v začátku během jedné minuty. K tomu nabízí Dominik Ženatý ze sítě realitních kanceláří CENTURY 21 jednoduchý návod:
1. krok: Vezměte telefon svého kamaráda, přítelkyně, kolegy či maminky. Proč? Protože vaše číslo má makléř uložené.
2. krok: Zavolejte vy nebo váš kamarád svému makléři a představte se jako makléř jiné realitní kanceláře.
3. krok: Řekněte, že voláte ohledně vaší nemovitosti a že máte klienta, který by měl o koupi zájem a zda je možné se domluvit na spolupráci.
4. a. krok: „Pokud řekne, že ano, máte jistotu, že spolupracujete se správným makléřem, který neodmítá žádné klienty,“ míní Dominik Ženatý z CENTURY 21.
4. b. krok: Pokud řekne, že o spolupráci zájem nemá a jako důvod uvede „výmluvu“, víte, že tento makléř upřednostňuje své zájmy před těmi vašimi.
5. a. krok: Můžete spokojeně zavěsit.
5. b. krok: Můžete spokojeně ukončit spolupráci.
Největší škody na majetku způsobují živly, letos vládnou vichřice
Za první pololetí tohoto roku evidují pojišťovny podle České asociace pojišťoven škody na majetku v hodnotě čtyři a čtvrt miliardy korun. Nejvíce jich každoročně způsobují živly, což potvrzují i analýzy škod z Allianz pojišťovny. Za první pololetí roku 2017 výrazně narostl počet nahlášených pojistných událostí způsobených větrem i vodou.
V letošním roce si připomínáme 20 let od povodní na Moravě a 15 let od povodní v Čechách. Po těchto událostech vždy silně vzrostl zájem o pojištění a to nejen u poškozených klientů. A pokud se delší dobu nic nestalo, postupně zase opadal. Letošní rok ukazuje, že příroda je stále nevyzpytatelná.
„I letos způsobily živly našim klientům nezanedbatelné škody,“ říká analytička Allianz pojišťovny Zuzana Daněčková. Co může být pro majitele domů a vozidel varováním, je počet pojistných událostí v důsledku vichřice. Podle statistiky Allianz letos foukalo dvakrát více.
A čísla ukazují i na to, že letos byla zima mnohem silnější. Kvůli škodám z mrazu se na Allianz obrátilo třikrát více klientů - 264.
„V prvním pololetí letošního roku zatím ubylo krupobití, jejich počet klesl čtyřnásobně na 480 škod způsobených kroupami. Vyhnuly se nám rovněž povodně a záplavy. Těch bylo do konce letošního června dvakrát méně, než loni – asi 150,“ dodává Daněčková.
Jak svoji domácnost zabezpečit?
Několika základními kroky k zabezpečení domácnosti výrazně snížíte riziko vloupání, navíc ušetříte za pojištění a ještě nemovitost zhodnotíte. Do kterých bezpečnostních prvků se vyplatí investovat?
Podle Iva Popardowského, generálního ředitele bezpečnostní agentury ABAS jsou alarm, bezpečnostní dveře a bezpečnostní skla ze strany majitelů nejžádanějšími bezpečnostními prvky a také jsou nejúčinější.
Do bytů se podle Popardowského zloději dostávají nejčastěji vstupními dveřmi, do domů pak oknem, případně terasovými dveřmi. „U rodinných domů je často používanou cestou také přilehlý, méně zabezpečený objekt, například garáž. Z toho vyplývá, že obecně jsou základem zabezpečení kvalitní dveře a kvalitní zámková vložka, obojí minimálně třetí bezpečnostní třídy,“ shrnuje Popardowski.
A podobně se na základní zabezpečovací prvky dívají také pojišťovny. „Zabezpečení hraje důležitou roli při sjednávání pojištění domácnosti. S každou pojistnou částkou jsou odstupňovány právě i požadavky na bezpečnostní prvky. Tyto požadavky se liší i dle výběru pojišťovny. Obecně se ale dá říci, že od pojistné částky 300 tisíc korun je vyžadován bezpečnostní zámek třetí či vyšší třídy. Od částky 1 milion korun pak už certifikované bezpečnostní dveře,“ říká k tomu Radka Klímková, regionální ředitelka společnosti M&M finance, která se specializuje mimo jiné na zajišťování všech typů pojištění.
Například bezpečnostní dveře mohou podle Klímkové majiteli nemovitosti snížit náklady na pojištění domácnosti o 20 procent. A stejnou slevu lze získat třeba při pořízení elektronického zabezpečovacího systému. Při sjednávání pojistky je ale nutné věnovat pozornost limitům plnění a výlukám. V případě, že je byt či dům zabezpečen, je pak nezbytně nutné toto zabezpečení plně využívat. Pokud je zloději usnadněn vstup například otevřeným oknem, pojišťovna bude pojistné plnění krátit nebo jej nevyplatí vůbec.
Jan Martina, oblastní ředitel pro Prahu společnosti M&M reality, k tomu dodává, že investice do kvalitního zabezpečení nemovitost mírně zhodnotí a může usnadnit její případný prodej.
Kvalitní bezpečnostní dveře třetí bezpečnostní třídy lze pořídit už zhruba za 15 tisíc korun. Cena elektronického zabezpečovacího systému se odvíjí od velikosti bytu, respektive počtu a druhu detektorů. U kvalitních systémů začíná počáteční investice na 20 tisících korunách za pořízení systému a instalaci. V případě dálkového střežení přes dohledové centrum, s možností výjezdu v případě poplachu, si komerční subjekty účtují od 400 korun měsíčně.
Podle poloviny Čechů nevydrží nová nemovitost bez rekonstrukce ani deset let
Čtvrtina Čechů počítá s investicí do zásadnějších úprav nového bydlení mezi šestým a desátým rokem, necelá pětina mezi třetím a pátým. Pouze 13 % lidí uvádí, že jim nové bydlení vydrží nejméně 20 let. Vyplývá to z průzkumu agentury IBRS pro Asociaci českých stavebních spořitelen.
„Mezi šestým a desátým rokem očekávají rekonstrukci či modernizaci nového bydlení lidé v mladším i středním věku, ať už mají větší či spíše omezené množství prostředků. Průměru se logicky vymykají senioři: podle nich nové bydlení vydrží bez úprav minimálně 10 let,“ vysvětluje Jiří Šedivý, tajemník AČSS.
Za jak dlouho hodláte investovat do své nemovitosti?
Zdroj: AČSS, průzkum IBRS
Průzkum kombinoval reálné zkušenosti lidí a jejich očekávání, jež mohlo být založeno na zkušenostech z rodiny i vlastních plánech ohledně nového bydlení. Dotazováno bylo 1327 respondentů, kteří mají zkušenosti s investicemi do nových nemovitostí.
Nejdynamičtějším regionem je Liberecko; šetření ukazuje, že místní opravují nové nemovitostí nejčastěji už mezi třetím a pátým rokem. Jako konzervativnější se zdají kraje Jihočeský, Karlovarský či Pardubický, kde se většina respondentů nalézá shodně ve dvou kategoriích mezi 6. a 20. rokem, a zvláště pak kraj Královehradecký, kde již převažuje odpověď „mezi 10. a 20. rokem“.
Získané údaje doplňuje zjištění společnosti IBRS, že nejsilnějším důvodem investic do domu či bytu je změna dispozic bydlení (22 %). Dále následují investice do energetických úspor (18 %), jako třetí se umístilo odstranění závad (17 %). Zhruba stejný počet lidí řeší i vzhled nemovitosti (15 %) a prostou nutnost obnovení stavu (15 %). Jen 10 % Čechů podle průzkumu do bydlení neinvestuje.
všechny články | |
Dále v rubrice
Digitalizace bank - co si nově můžete sjednat online?
Banky svým klientům stále více nabízejí možnost sjednání produktů a služeb z pohodlí domova. Novinky v online sjednání představila Raiffeisenbank a ČSOB. Raiffeisenbank umožňuje od poloviny března právnickým osobám zakládat účty online a klienti ČSOB...
|
Odměna až 24 000 Kč nebo televize. Jaké jsou nové odměny bank?
UniCredit Bank nabízí až 24 000 Kč při sjednání nové půjčky. Air Bank spouští svět výhod Unity. Jaké výhody a odměny nabízejí banky v dubnu? Přehled slev a bonusů najdete v našem článku...
|
Aktuální data z hypotečního trhu
Banky pozvolna snižují hypoteční sazby. Počet poskytnutých hypoték vzrostl. Aktuální data ČBA Hypomonitoru a srovnání hypotečních úvěrů naleznete v našem článku...
|
Tipy pro daňové přiznání
Pro elektronické podání přiznání k dani z příjmu za rok 2023 zbývá necelý měsíc. Na co vše si dát pozor, abyste se vyhnuli chybám, se dozvíte v našem článku...
|
všechny články v rubrice
|