Zájem o byty roste. Jaký je aktuální stav trhu s rezidenčními nemovitostmi?
 Trh s rezidenčními nemovitostmi je v rozkvětu. Zájem o byty a domy je nebývale velký. Situace je vyvolána nízkými úrokovými sazbami u hypoték a zvyšující se ekonomickou sílou obyvatelstva. O nákupu nového bydlení na hypotéku dnes uvažují dvě třetiny ekonomicky aktivních obyvatel ČR. Ceny nemovitostí však stále rostou, zejména v případě bytů. Lidé by ale neměli nákup bytu nebo domu uspěchat, aby si nepořídili problémové bydlení na nevhodném místě, s nevhodnou akustikou nebo s mnoha závadami. Jak postupovat při pořizování vlastního bydlení nebo bytu jako investice?
První čtvrtletí roku 2016 potvrdilo pokračující trend růstu cen rezidenčních nemovitostí. Index cen nemovitostí Hypoteční banky (HB INDEX) u bytů dokonce vykázal historicky nejvyšší meziroční nárůst od roku 2010. Ceny bytů si v prvním čtvrtletí letošního roku připsaly 1,9 procentního bodu. Meziročně ceny bytů vzrostly o 7,1 procentního bodu. Následovaly je pozemky s nárůstem o 1,2 procentního bodu za první čtvrtletí roku 2016 a nejméně vzrostly ceny rodinných domů, konkrétně o jeden procentní bod za čtvrtletí. Meziročně ceny rodinných domů stouply o 2,9 procentního bodu.
Srovnání hypoték najdete zde
O koupi vlastního bydlení na hypotéku uvažují dvě třetiny lidí
Pořídit nemovitost určenou k bydlení by do budoucna chtěly dvě třetiny lidí. Téměř polovina z nich za tímto účelem spoří. Vyplývá to z aktuálních statistik společnosti Broker Consulting.
Průměrně lidé naspoří za účelem pořízení vlastní nemovitosti 485 tisíc korun. Tato částka představuje tzv. akontaci, tedy vlastní zdroje, zbytek financují hypotéčním úvěrem.
Vlastní úspory tak představují 20 % z průměrné výše hypotéky, která je podle hypoindexu téměř 2 140 000 korun. Pozitivní vliv může mít na spoření také tlak na omezení 100% hypoték a jejich vyšší úroková sazba.
Výše uvedené údaje vychází z více než 8 tisíc zpracovaných finančních plánů, které Broker Consulting vytváří pro své klienty.
„Lidé by při financování nemovitostí měli počítat s tím, že jednou dojde k růstu úrokových sazeb a splátky se mohou zvýšit i o několik tisíc korun. Pokud zároveň dojde k poklesu cen nemovitostí, může být obtížné při finančních problémech prodat nemovitost za dostatečně vysokou cenu,” uvádí Jan Lener, ředitel komunikace Broker Consulting, s odkazem na občasné zmínky o přehřívání nemovitostního trhu v České republice.
Prodej bytových „šmejdů“ za nehorázné peníze
Rostoucí zájem zákazníků o koupi nového bydlení, který trvá už od loňského roku, nahrává developerům, kteří se snaží vytěžit z rostoucí poptávky maximum. Často na úkor zájemců o nové bydlení.
„Panují obavy, že doba extrémně nízkých a tím i výhodných úvěrů brzy skončí, a proto lidé nakupují nemovitosti často bez rozmyslu. Byty, které by se normálně neprodaly, developeři zdražují. Kvůli tomu i tyto problémové byty působí jako nemovitosti běžné kvality. K těm mají, ale bohužel ve většině případů, hodně daleko,“ tvrdí Pavel Štáf ze společnosti Bytecheck – inspekce nemovitostí.
Poptávka po bytech dnes podle společnosti „Bytecheck - inspekce nemovitostí“ přesáhla nabídku. Nové projekty na výstavbu se kvůli průtahům s povolováním nových bytových projektů stále odkládají. Od loňského podzimu, kdy developeři nabízeli podle údajů Ekospolu 6 400 dostupných bytů, se nabídky postupně tenčí. Ke konci roku ceníky developerů obsahovaly 5 800 dostupných bytů a na konci letošního března to již bylo pouze 5 583 volných bytů. To vede k nárůstu cen zatím dostupných bytů a také k prodeji tzv. „ležáků“, o které z různých důvodů nebyl dlouhodobě zájem.
Právě u těchto bytů hrozí zákazníkům velké nebezpečí, že budou koupě litovat. Jedná se hlavně o byty, ve kterých je akustika na hraně zákonných norem. Dále developeři prodávají byty nad vjezdem, ve velmi vytíženém komunikačním prostoru a v podobných místech. Prodejci jsou si těchto závad dobře vědomi, a proto se prohlídky bytů konají přes den, kdy člověku v tichém domě nedojde, že ráno a večer uslyší neustálé práskání dveří, dupání, hlasy, štěkot i jiný hluk z chodeb a okolních bytů.
Pozor by si lidé měli dávat i na špatné dispozice bytu. „Velké chodby a malé místnosti přidělají mnoho vrásek už při stěhování nábytku a to ani nemluvím o pozdějším komfortu bydlení ve špatně dispozičně řešeném bytě,“ doplňuje Barbora Hálová, expertka firmy Bytecheck – inspekce nemovitostí.
Žebříček půjček a hypoték - nejlepší nabídky na trhu
Samostatnou kapitolou jsou pak nedostavěné byty, kde stavební firma nemovitost neopravila i přes to, že tam zůstalo mnoho skrytých vad a nedostatků.
Může se stát, že se v bytě vyskytnou tak závažné vady, že jejich nezbytná oprava bude stát nemalé peníze. „Proto všeobecně doporučujeme nespěchat, koupi si dobře promyslet a nemovitost před koupí vždy nechat prověřit inspektorem nemovitostí, který je schopen skryté i viditelné vady a nedostatky odhalit včas.
Jak postupovat při koupi bytu jako investice?
Pronajímání bytu či domu se často podobá adrenalinovému sportu. Už jen najít solidního nájemníka se spolehlivou platební morálkou je obtížné. A když se to konečně podaří, nemáte coby pronajímatel zpravidla ještě vyhráno. Zpožděné či neprovedené platby jsou běžné i při jednání se slušnými lidmi a jsou jednou ze stinných stránek tohoto přivýdělku. K dalším starostem patří trávení neúměrně času se zajišťováním oprav, údržby nebo jen probíráním složenek. Jak pronajímat nemovitost s maximálním výnosem a minimálními starostmi?
Přehled podílových fondů dostupných v ČR najdete zde
Pokud vlastníte investiční nemovitost, je ve vašem zájmu dosáhnout dvou cílů: najít dlouhodobého nájemníka a dostávat každý měsíc pravidelnou platbu nájemného. Najít si spolehlivého a slušného zájemce o bydlení je klíčovým předpokladem k tomu, abyste veškeré problémy spojené s výhodným zhodnocováním nemovitosti preventivně snížili na minimum. V situaci, kdy počet notorických neplatičů a dlužníků v prodlení stále narůstá, to není snadný úkol. Jen v České republice má nesplacené závazky každý dvanáctý člověk. Podle sdružení Solus, které se zabývá prevencí předlužování a zvyšováním vymahatelnosti stávajících dluhů, má závazky po splatnosti více než 8 % dospělých lidí. Toto číslo nutí k větší obezřetnosti při hledání.
Jak najít solidního a perspektivního nájemníka?
Spoléhat se na sympatický vzhled a dobré slovo není rozumné, zvláště máte-li bohaté zkušenosti s dlouhodobě neúspěšným obsazováním nájemní nemovitosti. Situace je výrazně problematičtější v krajích s vysokou zadlužeností a nízkými průměrnými příjmy, jako je Ústecký, Karlovarský, Liberecký či Moravskoslezský kraj. Spíše než hledat na vlastní pěst a spoléhat se na vlastní úsudek je lepší obrátit se na realitní společnost.
„Riziko neplatičů preventivně snižujeme důkladným prověřováním každého nájemníka. Tyto úkony standardně zahrnují prověření bezdlužnosti a případných exekucí, ale zajímáme se také o trvalé bydliště a stávající zaměstnání. Díky zkušenostem a odborným znalostem dosahujeme průměrně 98% obsazenosti,“ říká David Novotný, majitel a jednatel realitní společnosti Bohemian Estates International, která nabízí vedle investičního poradenství i kompletní správu nemovitostí, od prověření zájemců o bydlení přes vybírání nájemného až po vyúčtování služeb, energií, zajištění oprav a pravidelné údržby. Zajistí také komunikaci s nájemníky, úřady a dílčími dodavateli tak, aby byl pronajímatel bez všech těchto běžných starostí.
Žebříček podílových fondů
„Veškeré informace o nemovitosti i podrobné vyúčtování je vždy každému klientovi k dispozici v našem online systému,“ dodává Novotný. Poskytované služby pokrývají celý investiční cyklus, od vyhledání výhodné nabídky na investici nebo pro vlastní užívání přes nákup, správu a prodej. Pod jednou střechou tak dostanete celý komplex služeb a vše budete řešit jen s jednou kontaktní osobou.
Každý, kdo má zkušenosti s pronajímáním nemovitosti ví, že vykonávání její správy se pojí s celou řadou kompetencí. Na počátku celého pronajímajícího cyklu je třeba zvládnout roli realitního makléře a inzerenta, časem se k tomu s prvním nájemníkem přidávají právní a účetní znalosti. K tomu je nutné čas od času fungovat jako opravář, uklízečka, malíř a v případě nepříjemností i jako vymahač a vyhazovač. Riziko neplatičů může dokonce ohrozit výnosy, které jste si pečlivě vypočítali na papíře, a tím vás připravit o radost z příjemného výdělku ze zhodnocované nemovitosti. Jistému riziku se kvůli lidskému faktoru nelze vyhnout nikdy, neboť se nájemníci mohou dostat do těžké životní situace a zůstat v platební neschopnosti.
všechny články | |
Dále v rubrice
všechny články v rubrice
|